《談國論企－黎偉成》商品住宅樓市今年有望回穩向俏

　　中央經濟工作會議於2025年12月10日至11日舉行，所定的2026年八大工作任務的第八項為「堅持守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險，重點是要「著力穩定房地產市場」，相信國務院會陸續出台相關舉措，逐步化解樓市危機和漸離險境。由是中國的新建商品住宅房的銷售面積和額度於2025年1-12月份即使同比持續下降，惟跌幅遠低於開發投資額度、新開工和竣工面積，加上待售商品房的升幅不斷收窄，展現「去庫存」、減「增量」供應之況，市場供與求有望漸趨平衡以作出良性調整。
　
*住宅開發投資加大跌幅使新開工面積大跌*
　
　　先論（甲）商品住宅房的供求問題。來自中國家統計局所發布數據顯示，商品住宅房的供求關係漸次改善，特別是（一）市場「需求」層面，新建商品房銷售的減少幅度和速度皆見緩和下來，包括(1)所涉銷售面積於2025年1-12月份累計達7.3299億平方米，同比減少9.2%（見表），即使比1-11月份6.5818億平方米所減8.1%多減1.1個百分點，和銷售額於去年全年累計7.3335萬億元同比減少13.4%，亦比1-11月份6.6萬億元的11.2%減幅多減2.2個百分點。
　
　　即使以銷售為主的「需求」層面，跌幅於2025年底有擴大之態，最新變化表面看來有所「惡化」，但實際要再從「供應」層面，作雙向的分析，則「供」的多個方面的下跌幅度，遠較銷售的減幅為大，也就在相當程度顯示商品住宅房市的調整乃處於正面和良性的軌道。
　
　　此可從（二）全國商品住宅房的「開發投資」於2025年1-12月份累計達6.3514萬億元同比減少16.3%，無疑比1-11月份6.0432萬億元的15.8%減幅為大，意味著未來兩三年間的商品住宅房供應會持續減少，有助縮窄多時供過於求的關係，市場有望穩步平衡。尤其是開發投資去年的跌幅，亦遠大於新建商品房銷售額度的下降幅度，意味供應與需求的間隙有望逐步收窄，確實朝著理想的方向調整。
　
　　正正因為新開發持續強化減慢投資的力度，故（三）商品住宅的多個與供應有關的項目亦同告減縮：(1)「新開工面積」亦同步大幅回落，於2025年的1-12月份累計4.2984億平方米同比大幅下跌19.8%，使(2)施工總面積於前12個月達46.012億平方米同比減10.3%，連同1-11月份皆屬雙位數的跌，而1-10月份則持平於1-9月份的9.7%減幅，跌幅亦高於去年全年的銷售面積9.2%，為另一個角度顯無應力度放緩。
　
　　此使「庫存」層面，亦見改善：（四）住宅的「竣工面積」期內亦相應大幅減少：於2025年1-12月份累計4.283億平方米，同比增加20.2%，相對於開發投資與相關施工持續大幅減少，該有正面和良性啟示。
　
*國房指數續下行處91.45惟樓市有望進一步改善*
　
　　最惹人注目的，是具預示性的（五）房地產開發企業的「到位資金」，於2025年1-12月份累計9.3117萬億元同比減少13.4%，比1-11月份所減11.9%多跌1.3個百分點，其中：(1)個人按揭貸款於1-12月份達1.2852萬億元同比減少17.8%；(2)定金及預收款期內為2.8089萬億元同比減少16.2%，此二數顯置業者的買樓態度十分審慎，可預期也。和(3)房地產開發商的自籌資金為3.3149萬億元，同比減少12.2%。(4)房地產開發企業的到位資金中的「國內貸款」累計1.41萬億元同比減少7.3%。
　
　　總結而言：「房地產開發景氣指數」（國房指數）於2025年12月份為91.45，　比11月份的91.9和10月份的92.43要低和持續下行。但整體情況尚可。
　
*中央今年要著力穩定住宅房地產市場*
　
　　再看（乙）中央政策。中央經濟工作會議於2025年12月11日發布議決的「2026年經濟工作」，八大要「堅持」任務中的第八個「堅持」指出要「守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險」，所涉的重點有：對房地產市場「著力穩定」，做法有要「控增量」、「去庫存」和「優供給」，引人注目的更是「深化住房公積金制度改革」，讓「住房公積金」加大投資於自置自用物業比例，是為增加市場剛性需求的有效做法。「有序推動『好房子』建設」，亦為吸引用家的必不可少的基本因素。
　

　
《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
　
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