【內房股】一線城市放寬限購，內房獲大行唱好齊飆，邊隻仍值博？

　　《經濟通通訊社２日專訊》中央連日來傾力救市，繼降準、減息、降首付比例後，再由一線
城市領頭大力放寬限購，繼深圳及上海分別下調二套房首付比例至２０％及２５％，廣州全面取
消限購後，北京亦放寬限購，將首套房首付比例降至１５％，二套房降至２０％，並縮短非京籍
居民購房繳納社會保險或個人所得稅年限。隨著當局不斷出招，內房股再獲大行唱好，今早普遍
急升，民企內房升幅尤其驚人，當中世茂（００８１３）半日飆近九成，哪隻內房仍值博？
　
＊北京最低首付比例降至１５％，縮短非京籍購房社保個稅年限＊
　
　　雖比上海廣州深圳晚了一步，北京終於也趕在國慶前，９月３０日晚上發布通知，進一步優
化調整北京市房地產相關政策。北京發布《關於進一步優化調整北京市房地產相關政策的通知》
，自１０月１日起施行。其中，落實國家關於降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將
存量房貸利率降至新發放貸款利率附近。居民家庭購買首套商品住房，商業性個人住房貸款最低
首付款比例調整為不低於１５％。購買二套商品住房，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整
為不低於２０％。
　　同時，非北京市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，
調整為購房之日前連續繳納滿３年及以上；購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅
的年限，調整為購房之日前連續繳納滿２年及以上。符合北京市經濟社會發展需要的高層次和急
需緊缺人才購買北京市商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續
繳納滿１年及以上。另對二孩及以上北京市戶籍居民家庭購買商品住房，申請公積金個人住房貸
款的，可貸款額度上浮４０萬元。
　
＊上海深圳放寬限購，廣州全面取消限購＊
　
　　上海市住建委則於９月２９日晚發布通知，放寬上海住房限購政策，提出縮短非滬籍居民購
買外環外住房所需繳納社保或個稅年限，從「購房之日前連續繳納滿３年及以上」調減為「購房
之日前連續繳納滿１年及以上」，通知自今年１０月１日起施行。深圳市多個部門同日聯合公布
樓市新政，包括放寬深圳戶籍居民的限購政策，每個家庭限購２套住房，成年單身人士限購１套
住房，其中在鹽田、寶安、龍崗、龍華、坪山、光明、大鵬新區共７個分區可再買多一套房。廣
州則宣布，取消居民家庭在當地購買住房的各項限購政策，措施即日起正式實施。
　　另外，深圳的首套住房個人房貸最低首付比降至１５％，二套住房個人房貸最低首付比降至
２０％。上海則將首套房貸最低首付比降至１５％，二套房貸最低首付比降至２５％，實行差異
化政策區域的二套房貸最低首付比例為２０％。
　
＊滙證：樓價穩定將是最大催化劑，薦買越地中海外潤地龍湖等＊
　
　　滙證發表研報指，寬鬆的融資環境及更多支持政策出台，推動內房股表現更早出現轉折的預
期。市場似乎已消化房地產市場觸底的確定性，並普遍認為內房股表現出現轉折的時間點為
２０２５年，而並非早前預計的２０２６年。另外，投資者現時擔心在強勁的政策順風中錯失良
機，從而推動持續的風險態度。而發展商或會在黃金周期間迅速採取行動，乘勢而上，廣州、深
圳、成都的部分土地以高溢價出售，至於上海的豪宅項目亦持續熱銷，因此內地樓價穩定將會是
內房股表現最大的催化劑。
　　滙證相信在中央政策推動下，內房行業將會整體受惠，尤其在一線城市擁有大量投資的發展
商應該會明顯受惠，推薦越秀地產（００１２３）、綠城中國（０３９００）、中海外
（００６８８）、潤地（０１１０９）、龍湖（００９６０）、華潤萬象生活（０１２０９）及
貝殼（ＢＥＫＥ﹒ＵＳ），均予「買入」評級，其中越地目標價由６﹒４元升至８﹒２元，綠城
由９﹒７元升至１１元，中海外由１５﹒５元升至１９﹒４元，潤地由２９﹒６元升至３５﹒６
元，龍湖由１５元升至２０﹒５元，華潤萬象生活由３８﹒４元升至４４﹒２元。
　
＊大摩料第四季銷售顯著回升，中海外越地等國企或跑贏同業＊
　
　　摩根士丹利指，最新的數據顯示其所追蹤的３０個主要地產商在９月的合同銷售按年跌
４４％，按月則升２％，國企繼續跑出。料在更強的政策支持下，住宅市場氣氛較佳，第四季的
銷售將會按季顯著回升。在內地史無前例提出阻止房價繼續下跌後，該行短期對內房行業技術上
抱更具建設性看法。相信近期內房股上升，主要由投資氣氛改善所帶動，而未來數個月內房合約
銷售有否顯著增加，將屬內房股能否持續跑贏大市的關鍵。
　　大摩稱，繼續看好受惠於住宅及消費的個股，如潤地及華潤萬象生活，而如中海外、綠城中
國及越秀地產等具防守性的國企地產商或會在強勁的第四季銷售下跑贏同業。
　
＊花旗：１０月迎來轉捩點銷售將回升，首選貝殼潤地＊
　
　　花旗表示，根據克而瑞（ＣＲＩＣ）數據，９月３５家上市內房銷售１７７０億元人民幣，
為年初至今第二低，按年跌４２％（８月跌２７％），按月跌１％。單計９月，保利發展
（滬：６０００４８）、中海外、潤地及萬科（０２２０２）的銷售領先，但有９家上市內房如
新城發展（０１０３０）、融創中國（０１９１８）、合景泰富（０１８１３）及寶龍地產
（０１２３８）等均創年初至今新低。至於綠城中國及越秀地產按年跌幅有所收窄。
　　花旗預期，內房１０月迎來轉捩點，因中國量化寬鬆（ＱＥ）政策重心轉移，相信在１０月
將採取更多擴張性財政措施，而政策寬鬆預期（如一線城市）、財政措施後續行動和銀行資本重
整，加上人民幣匯率預期改善及政府對房地產及股市的關注，將是１０月的利好因素。料在１０
月初地方政策公布後，內房１０月的銷售將回升，估計第四季銷售按年跌幅收窄至１５％，於內
房股首選貝殼（０２４２３）及潤地。
　
＊熊麗萍：房市仍要靠信心恢復及經濟好轉，央企國企內房較值博＊
　
　　今日《開市Ｇｏｏｄ　Ｍｏｒｎｉｎｇ》節目請來資深財經分析師熊麗萍，她指內房之所以
爆升，最重要是早前中央政治局會議提到要促進房地產市場止跌回穩，而之前中央就只提出如何
解決積存樓房問題，市場預期要令房市止跌回穩一定會有政策配合，跟著就有很多涉及按揭、息
率等政策推出，之後廣州、北京等一線城市取消或放寬限購。她說，現時房市疲弱，就算放寬也
不擔心出現過熱情況，現可先看今次黃金周會否多了人去睇樓。不過，內房已預早炒升很多，而
要真正解決問題，不是單靠上述幾項政策便可做到，始終要視乎隨著政策推出可否令人恢復信心
，以及經濟會否慢慢好轉，積存樓房才可逐漸售出，事實上供應仍很多需時消化。
　　至於是否買入內房尤其近期升得較多的民企內房，熊麗萍指，很難給予建議，惟如果對內房
有信心料可再升，建議也只吼央企或國企內房，雖然它們會升得較慢，但市況波動下若未能跟貼
，它們的值博率會較高。值得一提，就算有政策推出，三四線城市的問題仍很難解決，因之前在
市旺時沒考慮人口及需求是否配合猛起樓，現時既然有政策配合加上樓價已跌了很多，若想買樓
尤其是買第二套房一定會先考慮一二線城市，故對三四線城市佔比較多的內房股要特別小心。
　　內房股今早普遍急升，其中民企內房升幅驚人，融創升４１﹒９９％收報３﹒７２元，世茂
升８７﹒３９％報２﹒０８元，旭輝（００８８４）升６４﹒０５％報０﹒７３元，萬科升
３９﹒６％報１０﹒４元，龍湖升２８﹒８６％報１９﹒３８元，雅居樂（０３３８３）升
７４﹒６７％報１﹒３１元，富力地產（０２７７７）升４７﹒９７％報２﹒１９元。國資背景
內房升幅相對克制，中海外升１２﹒３１％報１７﹒８８元，潤地升１０﹒８３％報３１﹒７５
元，越秀地產升２４﹒２１％報７﹒９元，綠城升１７﹒４７％報１０﹒７６元。另貝殼升
１８﹒５４％報７０﹒６５元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉