憂融創境內債重組計劃失敗內房普跌，樓市現企穩勢頭可趁機吸？

　　《經濟通通訊社６日專訊》融創中國（０１９１８）境內債券重組表決於１月３日到期，但
迄今仍未見有消息指有關方案獲得通過，引發市場憂慮，其股價今早急跌逾一成，拖累其他內房
股亦普遍下跌。不過，內地樓市出現企穩勢頭，百強房企上月銷售同比持平，有機構料首季將見
正增長，另上月百城新房價格同環比均上漲，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市成交量齊創
近年新高，或可有選擇性吸納部分優質內房。
　
＊克而瑞：百強房企上月銷售同比持平，首季或見正增長＊
　
　　克而瑞地產研究近日發布數據顯示，在年末銷售「衝刺季」疊加政策利好的影響，上月房企
業績出現翹尾。１２月計，百強房企實現銷售操盤金額４５１３﹒９億元人民幣，同比持平，環
比增２４﹒２％。２０２４年全年，百強房企實現銷售操盤金額同比下降２８﹒１％，降幅較
１１月收窄近２﹒６個百分點。
　　克而瑞指，整體來看，去年內地房地產市場延續築底調整的態勢，首三季市場基本處於低位
運行，而受惠９月底連續的新政利好，第四季企業銷售翹尾回升，第四季百強房企銷售操盤金額
同比轉正，微增０﹒２％，企業銷售表現明顯優於前三季度。克而瑞預判後市，認為今年１至２
月受春節假期影響，環比回落是大概率事件，不過考量到政策加持和當前弱復甦成交慣性，３月
小陽春行情有望延續，考量到２０２４年基數較低，一季度同比仍不乏回正的可能。
　
＊中指院：上月百城新房價格同環比均漲，二手房價環比跌幅收窄＊
　
　　另中指研究院發布，根據中國房地產指數系統百城價格指數對內地１００個城市新建、二手
住宅銷售市場調查數據，２０２４年１２月內地１００個城市新建住宅平均價格為１６６５４元
人民幣╱平方米，環比上漲０﹒３７％，同比上漲２﹒６８％。
　
　　１２月百城二手住宅平均價格則為１４２０３元人民幣╱平方米，環比跌幅收窄至
０﹒５３％，同比跌７﹒２６％。從房價漲跌城市數量看，１１月、１２月分別有４個和２個城
市二手房掛牌均價環比上漲，其中成都、深圳保持上漲，１２月分別上漲０﹒１％和０﹒０５％
，漲幅有所收窄。
　
　　數據又顯示，２０２４年一線城市新建住宅價格累計上漲５﹒８２％，上海新房價格累計上
漲１０﹒３２％，位列百城首位；二線城市新建住宅價格累計上漲１﹒８７％；三、四線代表城
市累計下跌０﹒１２％。
　
＊上月北上廣深樓市成交齊創新高，中介：做好準備迎接「金三銀四」＊
　
　　樓市成交亦見回暖，上月北京、上海、廣州和深圳四大一線城市的樓市成交量齊創近年來新
高。北京市住建委網簽數據顯示，２０２４年１２月，北京二手住房網簽成交量突破２﹒１萬套
，創下近２１個月以來的最高紀錄，按月增長１５％，按年增長６６％。上海２０２４年１２月
二手房成交２９７１１套，創４７個月以來新高；２０２４年全年，上海二手房累計成交超過
２４萬套，為近３年新高。廣州市房地產中介協會數據顯示，２０２４年１２月，廣州二手住宅
市場活躍度持續提升，網簽量超過１﹒１萬套，按月增長０﹒６７％，按年增長１７﹒３３％，
成交量創２０２４年新高。深圳中原研究中心統計數據顯示，２０２４年１２月，深圳一手住宅
網簽數量達到６７６９套，按年大幅上升１６５％，為近４７個月來的第二高水平。同時，二手
住宅過戶數量創下近５１個月新高，突破８０００套大關。
　
　　展望２０２５年，據《澎湃新聞》引述多名地產中介經紀人表示，已做好迎接「金三銀四」
銷售旺季充分準備。業內人士又認為，２０２５年房地產政策空間已有限，一線城市在限購方面
仍有操作空間，中小城市政策空間已收窄。未來公積金政策的空間依然存在，包括利率調整顯著
低於商貸利率，或增加公積金貸款總額，降低購房成本。同時，「以舊換新」和購房補貼政策也
將有望在更多城市落地並加大力度，如契稅減免及家裝補貼等，以提升購房者入市意願。
　
＊融創境內債重組表決已到期，未有消息指方案獲通過＊
　
　　不過，融創中國的債務問題再引發市場憂慮，其存量境內債券共有１０隻，存續金額共
１５４億元人民幣，至此，已有７隻債券重組方案投票獲通過，剩餘三筆境內債「Ｈ融創０５」
、「Ｈ１融創０３」、「１６融創０７」的重組方案投票表決截止時間延期至１月３日，但至今
未見有消息指有關方案獲得通過。而此前有報道分析指，公司需要獲得全部１０隻境內債券持有
人的批准，才能實施債務重組，通過重組將其境內債券債務削減一半以上。
　
　　另外「Ｈ融創０７」截至１月３日尚未形成有效決議，同樣於今日復牌，該筆債券最遲應於
１月２１日進行分期本息償付。融創擬於２０２５年１月２１日前重新召集公債持有人會議審議
公債重組方案等相關議案。
　
＊大摩：首季內房銷售或面臨下行壓力，可揀買潤地中海外等＊
　
　　摩根士丹利近日發表研報指，政策影響減弱，中國主要城市去年１２月二手房價一如預期轉
弱，呈現波動性按月下跌，結束對上連續兩個月的升勢，考慮到放盤略為增加及季節性因素影響
，目前預測今年首季內地住宅銷售可能面臨下行壓力。由於二手樓價更具競爭力，以及一手新盤
因土地出讓量減少而持續下滑，因此二手房銷售表現會持續較一手房優勝。至於未來住房銷售的
復甦步伐能否持續，大摩相信仍要取決於已公布的政策如何快速協調和實施，以及當局可否為政
策的推展提供充足資金，從而強化市場信心。
　
　　大摩建議投資者選擇性地投資雙重受惠於住宅開發及消費行業的企業，例如華潤置地
（０１１０９）及華潤萬象生活（０１２０９），同時看好中海外（００６８８）、綠城中國
（０３９００）及越秀地產（００１２３）等國有房企，因擁有較強防守能力。
　
＊瑞銀料內房今年去庫存趨勢持續，偏好貝殼潤地＊
　
　　瑞銀則預期多項去年趨勢於今年持續，包括二手房銷售佔比增加，租務市場重要性上升，高
端商場持續面對挑戰，中國房託在低息下崛起，以及政策對內地房市與內房股的影響力下降，並
料內房今年去庫存趨勢持續。預期今年新落成住宅銷售面積及新動工分別按年跌１０％及１５％
，一線城市房價按年跌１０％。該行最新的庫存模型顯示去庫存或於明年中完成，早於原來預期
的明年第三季，受惠於近期政策刺激。
　
　　該行偏好貝殼（０２４２３），基於二手房交易市佔增長及租務市場增加的結構成趨勢。該
行亦偏好潤地，基於資本利率擠壓及資產出售釋放投資物業組合價值，最看淡萬科
（０２２０２），基於流動性面臨挑戰。
　
＊花旗料內房今年銷售按年跌２３％，首選貝殼潤地綠城＊
　
　　花旗料內房今年銷售按年跌２３％，並提出去年首１０個月的土地併購按年減少６５％，儘
管這跌幅或因如上海、北京及杭州等主要城市的購地走勢在１１月及１２月回暖而稍微緩解，其
中以中海外、潤地、越秀地產及綠城中國最為積極。該行首選貝殼、潤地及綠城，指政策方向正
確惟需時。
　
　　花旗又指，行業估值受到幾個方面的支持，包括積極的財政策略、地方執行加速，以及１２
月銷售的韌性。
　
＊李偉傑：可揀買大型優質內房首選潤地，惟只宜小注並中長線持有＊
　
　　天風國際證券集團有限公司經紀業務部董事李偉傑預期，內房股表現仍會兩極化，有央企及
國企背景的房企股價表現會較佳，民企內房仍會不時受債務問題困擾，就算內地再有政策推出，
料也只會受短暫刺激。事實上，自內地去年９月２４日推出一連串救市政策，已可見不是所有房
企都受惠，只有一線城市銷售持續回升，二三線城市銷售經１０月反彈後，１１月又再錄按月跌
幅，因此，宜吼有較多一線城市樓盤的大型優質房企，它們也不太會有債務問題。另外，人民銀
行近日會議再提到擇機降息，中長線有助樓市止跌回穩，不過，市場仍等待進一步政策消息，內
房股價近期以橫行整固為主，現時若想吸納大型優質內房，也要控制注碼，並有中長線持有準備
。當中有國企背景的潤地及中海外都可考慮，以潤地為首選，因潤地近月仍能維持較高銷售額，
中海外銷售卻見回落，由去年１０月的４１５億元人民幣回至１１月的３００億元人民幣。
　
　　融創中國半日跌１２﹒１１％收報１﹒９６元，連跌３日，累計跌幅１５﹒５２％，成交
８﹒９１億元。其他內房股也普遍下跌，潤地跌０﹒８９％報２２﹒２５元，中海外無升跌報
１２﹒３元，龍湖（００９６０）跌０﹒１％報９﹒９元，萬科跌１﹒５７％報５﹒０１元，越
秀地產跌０﹒９９％報５元，綠城中國跌１﹒３８％報９﹒３２元，世茂（００８１３）跌
３﹒９２％報０﹒９８元，雅居樂（０３３８３）跌４﹒２９％報０﹒６７元，富力地產
（０２７７７）跌４﹒５５％報１﹒２６元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉