傳內地擬降一線城市購房稅，內房卻彈唔起可以點部署？

　　《經濟通通訊社１３日專訊》據報內地政府計劃降低房產購置相關稅項，包括允許北京和上
海等一線城市將購房契稅從目前最高３％降至最低１％，惟消息利好被人民幣走弱所抵銷，內房
股昨日普遍受壓，今日人民幣雖回穩，但內房依然反彈乏力。不過，有大行指內房銷售於１１月
持續回暖，部分房企如華潤置地（０１１０９）及中海外（００６８８）１０月銷售額亦見回升
，或可買入博反彈，應如何部署？
　
＊彭博：中國政府擬降一線城市購房契稅，由最高３％降至最低１％＊
　
　　據《彭博》引述據知情人士報道，中國政府計劃降低房產購置相關稅費，加大財政支持重振
房地產市場。報道引述知情人士稱，監管機構正在研究一項提議，允許北京和上海等一線城市將
購房契稅從目前的最高３％降至最低１％；在因城施策的原則下，各地方政府有一定的自主權。
知情人士又指，根據最新提議，一線城市料將獲准取消普宅與非普宅標準，因此對於改善型住房
購房者而言，房屋購置成本會顯著降低。內地亦曾在７月舉行的「三中全會」上首次提出此計劃
。
　
　　財政部部長藍佛安在上周五（８日）的全國人大常委會新聞發布會上表示，支持房地產市場
健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。
　
＊深圳１１月上旬一手樓認購按月升３４％，潤地中海外１０月銷售錄增長＊
　
　　據深圳市人民政府新聞辦公室微信公眾號「深圳發布」引述樂有家研究中心數據指，１１月
上旬，深圳一手住宅認購量累計達到４３１４套，環比１０月１－１０日上漲３４％，日均認購
４３１﹒４套。同時，一手住宅預售網簽量達到２７３２套，環比上漲１２倍。１０月初為國慶
假期，較少開發商辦理新房網簽。另本月全市二手住宅累計網簽量２４１０套，環比上漲
２００％，日均網簽２４１套，二手房累計錄得量已達到２５６１套。
　
　　樂有家研究中心認為，１１月深圳樓市交易活躍度仍延續「鑽十」的好勢頭，「１０萬億」
經濟刺激的出台將助力１１－１２月樓市穩定發揮。此外，根據公開在售二手房源量數據統計，
２０２４年１１月１１日，全市共有６８８３１套有效二手房源在售，較上周增加１３６套。在
９２９樓市新政的積極影響下，住宅類別市場需求被充分激發出來，預計四季度依然能進一步釋
放市場需求。
　
　　此外，多家房企已公布１０月銷售數據，其中華潤置地１０月銷售金額約３１０億元人民幣
，按年增１２﹒４％，按月增８３﹒４％。中海外１０月合約物業銷售金額約４１５﹒８９億元
人民幣，按年升６６％。龍湖（００９６０）１０月總銷售金額１１２億元人民幣，按年跌
２０％，按月增３７﹒３％。萬科企業（０２２０２）１０月銷售金額為２１３﹒６億元人民幣
，按年跌３２﹒９％，按月增２２﹒６％。雅居樂（０３３８３）１０月預售金額為１３﹒９億
元人民幣，按年跌６０％，按月跌２３﹒６％。世茂（００８１３）１０月合約銷售額約
３１﹒１億元人民幣，按年升３８﹒８％。
　
＊野村料內房銷售回升持續至１２月，股價或有短期反彈機會＊
　
　　野村發表最新研報指，內房銷售於１０月穩健復甦後，１１月以來持續回暖。在新屋銷售方
面，內地３０個主要城市自１１月以來的銷售持續實現按年復甦，二手房銷售在較高線城市亦有
持續復甦的跡象。這是一個積極訊號，因投資者過去認為１０月的內房銷售復甦主要由於買家被
遏抑的需求所驅動，料可能難以持續。鑑於９月底內房政策轉向以來的利好政策環境，以及開發
商於年底前積極推銷，估計可刺激買家信心持續復甦，料內房銷售回升將至少持續至１２月。不
過，一線城市及部分二線城市銷售的持續復甦，只是房地產市場穩定的早期跡象，因尚未看到樓
價趨勢的實質性穩定，預期或許仍需再等幾個季度才能確認樓價出現回升勢頭。
　
　　野村認為，內房股可能有短期股價反彈機會，續看好優質房產中介龍頭貝殼
（ＢＥＫＥ﹒ＵＳ），以及領先的國企開發商如華潤置地，均予「買入」評級。
　
＊摩通料內房短期得到喘息，回調時會買入優質國企＊
　
　　摩通則指，在剛過去的全國人大常委會會議上，房地產行業並沒有任何政策或方向上的增量
改變。然而，相信政府更渴望穩定市場，因此市場仍將密切關注當局如何加快去庫存的進度。對
於去庫存的總資金規模，政府的策略很可能是「動態調整」，即在趨勢惡化時增加支持，但在趨
勢穩定時減少支持，預計每年規模介乎５０００億至１萬億人民幣。除購買存貨外，如果房價再
次出現大幅回調，當局或會有更多支持需求的政策，如加快城中村改造的現金補償及放寬一線城
市的購房限制等。
　
　　摩通預期內房（特別是民企）短期內會得到喘息，該行會在回調時買入優質國企，如華潤置
地、中海外、華潤萬象生活（０１２０９）及保利物業（０６０４９）。
　
＊監管啟動過濾緩和人幣跌勢，路透：壓力有增無減＊
　
　　另方面，美國共和黨橫掃國會的概率愈來愈高，重新回到通脹的可能性也在上升，美指和美
債收益率均延續強勢，監管重啟過濾舉措以緩和人民幣跌勢，人民幣兌一美元中間價今報
７﹒１９９１，較上個交易日跌６４點子，三連跌，創去年９月１１日以來逾１４個月新低，與
市場預測偏離大幅擴大至逾３１０點。中間價公布後，離岸人民幣兌美元（ＣＮＨ）大幅反彈近
２００點，回到７﹒２３附近。人民幣兌一美元即期匯率（ＣＮＹ）今早高開１２７點子，報
７﹒２２５１。
　
　　不過，《路透》指，由於共和黨大概率橫掃參眾兩院，加上特朗普新一屆政府班底不斷明確
，對華強硬底色更濃，人民幣面臨的壓力有增無減。中間價自８月以來首次重啟過濾，表明監管
層對當前中間價下跌過快感到不安。交易員表示，當前市場還未定價高關稅，估計人民幣還有下
跌空間，何況當前的人民幣匯率相對非美貨幣表現仍偏強。
　
＊熊麗萍：政策未必再帶來很大刺激　惟中海外若守穩１４元可短線買入＊
　
　　資深財經分析師熊麗萍於今日《開市Ｇｏｏｄ　Ｍｏｒｎｉｎｇ》節目指，內地降低房產購
置稅對刺激樓市效用有多大，視乎個別樓盤及發展商而定。救市政策其實已推出了很多，而於北
京和上海等主要一線城市減稅作用肯定較大，尤其對一線城市樓盤較多的發展商作用更大。隨著
政策不斷推出，大家都很清晰政策會一直傾向寬鬆，且鼓勵推更多政策吸引人買樓或換樓，最終
要看政策推出時針對哪些城市，同時要留意人民幣匯價。雖然內地人買樓也是用人民幣，實質影
響不大，但會有些心理影響。房策一出內房股往往有所反彈，但升勢能否持續就要看整體大環境
，而每月公布的銷售數字反而更重要。
　
　　熊麗萍續指，內房本周初跌得較急除受大市影響，也因市場本預期人大常委會議提出發債，
其中３萬億會與房地產相關，結果卻沒這回事。不過，內房股跌至現時位置，尤其中海外，近幾
次它每逢跌至近１４元都跌不穿，若繼續守穩１４元，不妨短線買入博一博。至於世茂此類內房
股一向波動較大，近期只在１﹒３至１﹒５元上落，波幅已算小，若買入宜將止蝕位定低一些，
因一有消息可以升得很急，每日都要留意。
　
　　內房股今日普遍下跌，潤地跌０﹒２％報２５﹒０５元，龍湖跌１﹒６１％報１２﹒２４元
，萬科跌２﹒２６％報６﹒９３元，越秀地產（００１２３）跌２﹒５６％報６﹒０８元，綠城
中國（０３９００）跌１﹒１４％報９﹒５７元，世茂跌１﹒５２％報１﹒３元，融創
（０１９１８）跌０﹒７％報２﹒８４元，雅居樂跌３﹒２３％報０﹒９元，惟富力地產
（０２７７７）無升跌報１﹒８元，中海外倒升０﹒１４％報１４﹒３４元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉