【內房股】內地多個城市出台樓市新政，五一假期看房購房熱度提升，內房股可再吼？

　　「五一」假期前夕，內地多個城市接連出台樓市新政，其中深圳放寬核心區限購，本市戶籍可購3套商品住房；廣州出台樓市「穗八條」，公積金貸款最高額度提升至360萬元（人民幣．下同），並推出「賣舊買新」單套最高3萬元專項補貼；蘇州及湛江亦分別提高公積金貸款最高限額及提供購房補貼。受政策刺激，據報五一假期廣州房市開局走高，假期首兩日新盤訪客及買家齊升，二手房市場也延續活躍走勢。內房股繼上周三（29日）急升後，今日普遍再造好，其中萬科(02202)升逾半成，中海外(00688)升近4%，內房股可否再吼？
　
*深圳放寬核心區限購，本市戶籍可購3套商品住房*
　
　　深圳市住房和建設局上周三發布《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，進一步放寬限購政策，其中包括對核心區域的住房限購政策，深圳市戶籍居民家庭等可在福田區、南山區和寶安區新安街道範圍內增購1套商品住房，合共最多3套；連續繳納社保滿一年非深圳戶籍家庭最多可買2套；非深圳戶籍亦可獲准購買1套商品住房。
　
　　深圳還優化調整了住房公積金貸款政策，個人公積金貸款額度從60萬元提高至70萬元，家庭公積金貸款額度從110萬元提高至130萬元；購買本市首套住房的，公積金貸款額度上浮比例從40%提高至60%等。
　
*廣州樓市「穗八條」新政落地，五一假期新盤訪客及買家齊升*
　
　　廣州市人民政府辦公廳上周四（30日）亦出台並施行樓市「穗八條」新政，將住房個人公積金貸款最高額度提高至100萬元，兩人及以上共同購房貸款最高額度提高至200萬元，育兒家庭購買「好房子」等建築類型可疊加貸款最高額度上浮比例，疊加後兩人及以上共同購房貸款最高額度可達360萬元。當局又提出發放「賣舊買新」專項補貼，居民個人至今年底在該市購買新建商品住宅並完成網簽，且在網簽日前後一年內出售個人名下該市二手住宅，可向市房地產行政主管部門提出專項補貼申請。補貼金額按所購新建商品住宅貸款總額的1%，單套房屋最高補貼3萬元，補貼總金額2億元，用完即止。
　
　　據《澎湃新聞》報道，今年五一假期廣州房地產市場開局走高。報道引述廣州中原地產數據指，5月1日至2日，廣州新房累計盤均來訪同比增長12%，累計盤均認購同比增長37%，成交轉化率較去年同期穩步提升。二手房市場也延續活躍走勢，同期累計看房量超7000人次，成交量超280套，較節前兩天分別增加37%及11%。《羊城晚報》報道則顯示，五一假期首日，個別新盤還出現排隊進場場景，當日下午1時，保利海韻售樓部人頭攢動，上午看板房也需要排隊。據項目銷售人員介紹，項目首推兩棟共337套房源，截至5月3日晚間認籌已超400組。
　
*蘇州提高個人公積金最高貸款額度調整至150萬，湛江購房最高補貼兩萬*
　
　　蘇州近日亦出台進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施，提出優化公積金貸款次數和套數認定標準，申請時全國範圍無公積金貸款餘額的，執行首套房公積金貸款政策。具體包括：提高公積金貸款最高限額，個人公積金最高貸款額度調整為150萬元，家庭公積金最高貸款額度調整為200萬元。購買新建二星級及以上居住類綠色建築的，公積金貸款額度上浮20%；購買新建「兩智一全」等改善型住宅的，公積金貸款額度上浮50%。購買現房銷售的新建商品住房項目的，公積金貸款額度上浮50%。購買現房銷售的產權公寓可申請公積金貸款。
　
　　另湛江多部門聯合發布房地產新政「湛七條」，有效期三年。其中，在加大住房公積金貸款支持力度方面，提出適度提高住房公積金最高貸款額度，繳存人家庭購買住房最高貸款額度提高至120萬元；現役或退役軍人家庭申請住房公積金貸款的，每戶貸款額度在現行可貸額度基礎上提高20萬元。在居民購房補貼方面，明確政策實施期間，購買市新建商品房住宅並完成網簽備案、繳交契稅的購房人，按合同總價的1%可獲得單套最高不超過2萬元的購房補貼；購買商務公寓等類住宅用於家庭居住的購房人，其水電氣可執行居民生活價格標準。
　
*摩通料深圳成交量及樓價至少改善1至2個月，看好中海外金茂等*
　
　　摩通發表研究報告指，深圳推出新一輪房地產支持政策，距該市去年9月放鬆後時隔7個月。此舉符合市場預期，因北京及上海已分別於去年12月及今年2月作出類似調整，惟深圳此次寬鬆力度較北京及上海更強，預期當地成交量及樓價將至少改善1至2個月。而許多投資者已不再聚焦地方政策寬鬆的短期影響，反而預期市場將出現潛在內生性改善。未來3至6個月，該行看好股價落後惟今年至今銷售表現出眾的中海外，以及銷售表現有望持續強勁的中國金茂(00817)，亦看好華潤置地(01109)及華潤萬象生活(01209)。另該行指，鑑於近期市場指標（例如二手成交量、價格）有所改善，預期短期內不會出現全國性的寬鬆政策。
　
　　滙豐研究指，深圳進一步放寬核心區域的購房限制，相關行業股價隨即出現正面反應，而且政策的延續性有望緩解市場對「政策或因樓市開始復甦而收緊」的憂慮。預期自今年1月以來持續明確的政策，將可釋放積壓需求，並加速市場情緒復甦。不過，該行建議投資者在關注短期政策新聞的同時，亦應聚焦於基本面的改善情況。在新盤市場中，市場趨穩的趨勢往往由豪宅市場向大眾市場蔓延。若深圳新盤大眾市場的交易量出現回升，將是驗證房地產市場復甦的關鍵，首選華潤置地、建發國際(01908)及新城發展(01030)，均予「買入」評級，分別予目標價37.7元、19.9元及3元。
　
*伍禮賢：內地房市距全面復甦仍遠，惟中海外潤地可炒區間上落*
　
　　光大證券國際證券策略師伍禮賢認為，在政策層面憧憬下，內房才再現炒作。不過，對五一黃金周的銷售憧憬未必可帶動整個行業走出困境，因內房的基本面不是看短期銷售面，且不是只看銷售量，亦要看銷售價，而除了看銷售市場表現如何，也要看國家統計局每月公布的房企投地意願、新開工及新竣工面積等數據，這些數據都正反映內地房市距全面復甦其實仍有相對一段距離。他認為，投資者憧憬國策出台短炒可以，但長揸仍未是時候，基本面仍偏弱，不宜過度進取，相反對於一些商業房地產龍頭企業如華潤萬象生活較看好，其業績其實不差。
　
　　伍禮賢指，若真的想部署內房，短周期可留中海外及潤地等龍頭，但若不是特別有把握，不妨先行觀望。而萬科(02202)此類有債務危機的房企基本面仍偏弱，且潛在風險未完全解除，就算今日升逾半成，對比過去的漫長下跌浪，形態不見很大改變，若出現反彈見短期高位，有貨反而不妨減一減磅。而中海外及潤地過去半年都是區間上落為主，待其回到貼近區間底部才留意會更理想，中海外可待回至12.5元，潤地則回至28.5元才吼更好。
　
　　內房股今日普遍造好，中海外升3.92%收報13.8元，潤地升1.66%報33.04元，龍湖(00960)升1.37%報8.13元，萬科升5.69%報3.16元，融創中國(01918)升0.87%報1.16元，建發國際升1.01%報14.98元，雅居樂(03383)升4.17%報0.25元，中國金茂升1.21%報1.68元，越秀地產(00123)升0.78%報3.9元，惟富力地產(02777)無升跌報0.36元，碧桂園(02007)倒跌3.45%報0.28元，新城發展跌0.45%報2.21元，世茂(00813)跌1.82%報0.162元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉
《經濟通通訊社4日專訊》