新世界 | 【FOCUS】新世界換帥難改「泵水」，家族傳承「千古難題」

　　K11 MUSEA、柏傲莊/柏蔚森、香港財富傳承學院、Sandbox「虛擬地主」……贏盡鎂光燈，卻難逆盈警。隨著新世界發展（00017）周四開市前宣布停牌，幾坐實「撤換CEO鄭志剛」的傳聞，惟即使有政商人脈甚廣的新帥坐鎮，亦須直面「泵水」救急挑戰，更無消弭家族企業接班傳承的「千古難題」。

傳聞前股價八連升，鄭志剛媒體寵兒

　　香港四大豪門之一新世界「接班人」誰屬，早在去年11月人稱「純官」的新世界主席鄭家純，發聲指「若沒有適合的家族成員，可以向外招聘」就愈顯撲朔迷離。而長子鄭志剛旗下新世界發展8月30日發盈警，全財年預虧190億至200億年的次日，三子鄭志亮獲委任為家族私人投資旗艦周大福企業聯席CEO，更添懸念。

鄭志剛一手創設的K11 MUSEA上月多啦A夢巡展成為全城熱話。

　　一周多前股價低見上市以來新低（6.2元）的新世界，過去8個交易日愈升愈有，到昨日傍晚終傳CEO擬易人，再顯「春江鴨」功力。
　　身兼多個公職、在微博擁有逾百萬粉絲的鄭志剛，可謂媒體寵兒。無論是2020年的大圍站上蓋項目柏傲莊榮膺97後新盤收票王，還是2021年向區塊鏈The Sandbox平台投資500萬美元購得最大宗虛擬土地；無論是去年出任香港財富傳承學院主席，豪言令香港成為全球家辦首選目的地，還是一手創設的K11 MUSEA上月多啦A夢巡展成為全城熱話……都足見其創意本色。

　　
錯判地產形勢，啟德「執平貨」損手

　　不過，要在鎂光燈聚焦下保持清醒、看清大勢殊不容易，此從新世界2021年底夥同遠東發展（00035）「執平貨」79.5億購佳兆業啟德地塊，以及2022年下半年判斷內地房地產市場探底，預告斥資百億在一線城市拿地即可見一斑。

新世界位於啟德的柏蔚森項目，售價錄該區域8年最低。

　　儘管啟德的柏蔚森項目主打「森林浴」靈感，但實際平均呎價（約18200元）遠低於成本回收價（約24900元），且錄該區域8年最低；假設三期1305伙單位銷售均價不變，新世界的潛在損失料逾17億元。而截至8月底，全部單位僅售出不到四分一（24%），而啟德下半年待售新單位高達9000伙，勢增其賣樓套現難度。

　　除了錯判地產，新世界近年投資版圖急速擴張，涉足新能源車（如小鵬）、醫藥（如華領醫藥）、物流（如京東物流）、社媒（如小紅書）、旅遊（如Klook）、生活（日日煮）等，甚至鄭志剛7月會見時任泰國總理賽塔時表示，有興趣探索泰國陸橋（land bridge）計劃。

家族企業均壽24年，僅三成可傳二代

　　跑得太快本就增加跌倒風險，如看錯方向更易撞上南墻，相比華麗麗的噱頭，最靠譜的恐還是張踏實的資產負債表。以此看，不難理解哇哈哈第二代接班人宗馥莉，何解上周於職工代表大會宣布，今年分紅將基於個人職位績效，而非僅憑過往的資歷或等級來分配。再看休閒服飾家族企業美特斯邦威（深：002269），自第二代接班人胡佳佳2016年出任董事長後，7年累虧近32億元，創始人周成建（胡佳佳之父）年初再次出山。

　　更值警醒的是，據《中國家族企業生態40年》數據，家族企業平均壽命為24年，僅30%可傳至第二代。恒隆榮譽董事長陳啟宗甚至稱，家族財富傳承數代屬非常難得，若處理不當最終只會引發子女互相爭鬥的局面。

　　眼下新世界換帥固然能短暫提升投資者對公司信心，但面對6月底資產負債比率高企56.4%，明年首季到期債務規模約60億，且看新CEO如何繼續「泵水」救急。

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