特首林鄭月娥多次強調，其房屋政策主軸是「以置業為主導」。筆者相信這絕非一般政客的「好聽賣點」、也不是口甜舌滑的含糊志向（vague aspirations），而是一個貼地利民、根治長期不良社會經濟結構的開始。本欄將一連3篇探討這方面的政策建議。

　普羅大眾天天為衣、食、住、行張羅。長遠的人生規劃除了成家立室外，也要為退休生活準備。而美好明天一定需要儲蓄︰年輕時節約及投資滾存的退休金可以「錢生錢」或買年金，應付衣、食、行的開支。但對許多人來說，最困難的是為一生人「住」的開支做足夠準備！

　　所以，最安心實際的退休準備是，與其每月租私樓、徒幫業主供樓自己卻一無所有，不如自己置業，每月供款當儲蓄。25年按揭供滿後，不論樓價升跌，住下去都是免費的，而且愈長命愈「抵住」！

過往房策換亂 致今時缺供應

　　首任特首董先生上任時，提出在10年內（2007年前）把整體置業率由近50%提升至70%的宏大目標。筆者相信22年後的今天，沒有港人會不同意這個政策方向。可惜的是，20多年過去，政策思維欠缺持續性和一致性，顯得零散甚至出現「反置業」的政策措施！

　　截至2018年第三季，本港自置居所率在「票面上」雖是49.1%，但其實當中的14.6個百分點是資助房屋（如居屋、夾屋等），自置私樓的家庭只有約三分之一。這個數字自1988年起幾乎全沒變動，更在過去10年由38%，輾轉下跌至今天的34.5%！須知道，只有私樓業主才能透過樓價升值，充分分享經濟增長的成果；而資助房屋業主出售單位時，需按購買時的折扣補足地價，樓價愈高，需繳補價愈高。

　　不過，明明全港市民都有份為我城建設出力，令本港經濟繁榮、社會穩定，樓價才會上升，為何卻只得三分之一的家庭能全面享受好處？這當然是不公義！

　　當現時「無私樓vs有私樓」的比例是65︰35，而最新《長遠房屋策略》供應目標的公私營房屋比例竟調得更高，變成70︰30，其實令上述私樓置業率低下的問題長遠更加惡化！唯一出路，是重推董建華先生當年的「租者置其屋」計劃，大量私有化公營房屋，才能在短期內顯著提升置業率，真正做到「以置業為主導」﹗這點將在未來的文章詳述。

置業比例偏低 應該重推「租置」

　　若和國際比較，美國是合理的對象，因為聯繫滙率實施近40年，所以現在有物業的65歲以上長者，其實絕大部分的供款也是由美國利率決定，更年輕的業主更加如是。不過，香港家庭的置業率，大部分年齡層都落後美國至少20多個百分點，而且年紀愈大分野愈闊！

　　愈早「上車」，當然愈有機會和時間，去為退休後的生活儲蓄投資。以25年按揭計，25至44歲的組群供完樓便是50至69歲，開始踏入退休年齡。若到下一個年齡層（45至64歲）才買便已經太遲，因為距離65歲只有20年，除非銀行假設打工仔要工作至75歲，否則便不可能承造正常年期的按揭，已沒有機會「上車」﹗

　　換言之，45至64歲年齡群34.2%的置業率恐怕難有多大改善，隨著樓價持續高企，25至44歲一代的置業機會，相信很可能來自家人資助首期。近年社會關注「堅尼系數」反映本港收入分布不均，但其實更大的社會問題肯定是由置業引起財富不均！更尤甚者，令置業變得愈來愈難、愈來愈「世襲」的，還有金管局的按揭措施，而首個港人首置上車盤「煥然懿居」的申請情況，正好印證筆者的想法︰項目接獲逾1萬宗申請，超額申請逾21倍！市建局行政總監韋志成表示，約一半申請者入息是申請資格的下限（家庭月入5.7萬）；約一半申請者資產值少於64萬元。由此可見，不少申請者鑑於按揭成數限制，即使收入較高，亦未必有足夠儲蓄應付私樓首期。

　　筆者贊成韋先生的觀察，本港高收入、但沒「父幹」資助首期而尚未圓置業夢者大有人在。2016年，月入高於6萬（合資格申請首置盤）而正在租樓的家庭近13萬戶；相比之下，《長策》10年私樓建屋總目標也是13.5萬伙！以呎價1.5萬元計，一個實用面積500呎的私樓單位現值750萬。月入6萬的家庭，若能借8成按揭（即首期150萬），以年利率2.25%、還款期30年計，每月供款2.3萬元，佔收入38%；即使加息3厘也是55%，通過壓力測試！

收入難追支出 中產愈住愈細

　　然而，750萬的物業最多只能借貸6成，即首期要求倍增至300萬！所以，把置業機會的天秤大幅傾斜向本身擁有資產的家庭、有「父幹」年輕人；或迫有意置業者投向發展商提供二按的新樓市場，不是別人，正是金管局！

　　相比年輕家庭，中年私樓租戶面對的問題更大！2016年，全港40多萬私樓租戶中，戶主年齡中位數約45歲。可以想像︰其高堂已70至75歲，子女則15至20歲。這家人三代同堂，正租住像太古城這類大單位。戶主自己是高收入的專業人士，卻陷入「兩頭唔到岸」的窘境︰繼續租樓便要負擔跑贏收入的租金升幅；而如上所述，就算今天便放寬按揭成數，他們也不一定能承造20年以上的按揭，等於向以年齡層計最大群的「中坑」宣告，他們這一輩子也不用指望在香港置業，還要擔心退休後如何支付每月3萬、4萬元的租金！「中坑」們上有父母的醫療開支，下有孩子要供書教學，為自己儲首期自然更加困難。其實若政策沒有出錯（如首期只需2成而非4成），根本無必要犧牲中年一代！

　　事實上，印花稅數字顯示港人首置客已佔市場的9成。為達致這個社會目標（social objective），我們應「傾斜用家」，放寬按揭成數，如樓價2,000萬以下容許承造最高8成按揭，但買家購入單位後必須自住，8年內不能放租或放售。

　　可惜，現實是金管局過去10年以避免「銀行體系風險」為名，推出8輪收緊按揭措施，實際上卻是「反置業」政策，令港人難逃大屋搬細屋、市區搬郊區、退休後三代同堂、卻居無定所的無止境厄運！這也加劇「有樓vs.無樓」的貧富對立，不斷為社會製造分化、「上車客」愈買愈納米等嚴重的深層次矛盾！之後繼續詳細金管局的政策錯誤以及解決方案。