文章見報時正值冬至。筆者固然希望香港社會能像各位的過節晚餐一樣，大魚大肉，繁華共享；可惜，觀乎本港的房屋問題，這個願望似乎難以實現。展望未來幾年，隨著環球經濟穩健復甦、欣欣向榮之際，香港更會獨自憔悴，因為貧富懸殊勢將愈演愈烈！事實上，中央政府19大會議的重點議題，也包括了經濟結構優化和可持續性，以及如何令經濟發展成果能更合理、更有效地分配，令更多市民開心。

　　相信不少人聽過，本港家庭置業比率約為50%，即一半家庭是業主、一半是租客。但這講法是言過其實︰若我們聚焦私樓業主，其佔全港家庭比率，繼1980年代明顯上升後，自1990年至今近30年，基本上原地踏步，一直徘徊在35%左右，有關數字更自2004年起輾轉下跌。

長期租樓 擴貧富不均差距

　　為甚麼只看私樓業主﹖因為「50%自置物業家庭」中，有15%實為資助出售房屋（主要為居屋和租置單位），這些業主需要按單位市值補價，才能在自由市場轉售。

　　因此，所謂50%置業率其實存在水分，真正能受益於經濟增長帶來的財富的業主是個小數，只佔全港家庭35%，亦只是發達經濟體的一半左右！早前與前IMF副總裁朱民碰面，他提及根據計量經濟模型（econometric model）分析，香港經濟表現其實低於預期，筆者立時明白原因定是低置業率！資產分布不均令整體經濟變成零和遊戲，業主租金收多了，但其快樂其實是建立在租客的痛苦之上，導致窮者愈窮、富者愈富。

　　事實上，上述「35%」的私樓業主數字，還不能充分表達本港資產分布不均的實際嚴重程度。因為這35%的私樓業主當中，可以想像有相當部分只是擁有一個物業（即自己居住的那個），他們最多是在樓價上升時加按套現、或樓換樓改善居住環境；但其餘的私樓業主，則除自住單位外，還有額外單位出租。由此可見，香港最大的分配問題不是收入不均，而是資產的貧富懸殊！

樓價升值 非人人能夠得益

　　有人說，居屋和租置單位的買家，根本不想換樓，他們只是求個安居之所，沒必要讓他們分享樓價上升。筆者認為，這是個完全脫離現實的說法。首先，很難想像任何家庭在規劃人生時，會預算未來40年隨著孩子升學、自己轉職、父母退休等變化，完全沒有搬屋或「細屋換大屋」的必要！偏偏，我們的公營房屋系統，不論出租公屋還是資助出售房屋，通通都是一旦入住便等於一生被「鎖」（出租公屋不能私下交換、資助出售房屋則需要先補地價才能出售）！

　　筆者和團結香港基金研究團隊交流，他們落區的經驗值得深思︰一位南區居屋一手業主30年前買入單位，但該業主反映，當年只是首期不足，否則他便不會買居屋而是買私樓；而與他同年置業的朋友，買了他對面的私樓香港仔中心，結果30年過去，這位朋友多次樓換樓，改善生活不少，而自己卻因補價問題，只能一直住在同一單位。

　　可惜，回歸20年來，能通過私樓升值坐經濟「順風車」的家庭比例原地踏步，年復年捱著比薪金增幅更快的加租、白替業主供樓的私樓租戶更是倍增！過去近40年來香港置業率停留在三分之一左右，在發達經濟體中敬陪末席。公屋輪候冊中，本身正居於公屋或資助出售房屋的個案，由2007年共3.5萬宗，大增2.4倍至2016年的12萬宗，佔整體輪候冊42%！說明社會上大量公屋和居屋住戶，當他們要成立分支家庭時，最終還是回流到公營房屋系統，希望多輪一間公屋，及／或取得綠表資格購買居屋或綠置居。

鎖定補價 增加房屋流轉性

　　這便是港大王于漸教授所指，公營房屋的「經濟效率損失」（total welfare loss）︰納稅人付出了公屋居屋的建築和營運成本，有不少更坐落於交通便利、景觀良好的優越位置，但由於缺乏自由市場交易的機制，政府不會因此而收多了任何一元的稅收；受惠的家庭更感受不到、也享受不了其單位明明市值1萬元一呎的好處！

　　既然如此，何不參考研究王于漸教授和團結香港基金的倡議，採取「鎖定補價」安排，讓公營房屋家庭也可享受物業的升值？即是把上文例子中的補價鎖定在購入當天的250萬，禁售期後，補回250萬便可在自由市場交易。

　　事實上，歷史上第一期（1980年）的居屋何文田俊民苑、火炭穗禾苑，都是毋須補價，住滿禁售期便可於自由市場出售！下一步，則是按此優化的補價機制，把現存出租公屋出售予租客，把公屋私有化。否則，即使有大量家庭購入公營房屋，在現時的補價機制下，他們的財富增長始終不能追上私樓市場，無法換樓離開公營房屋體系。

改弦易轍 讓大眾安居樂業

　　有人會批評這是雙重福利︰這些家庭在購買單位時已獲折扣，不應再獲升值的利潤。不過，香港樓價上升，都是歸因全香港人都有份貢獻的經濟繁榮。那為甚麼經濟紅利，只累積於有私樓的人身上？今天人人都把「同一起跑線」掛在口邊。但到置業一環，買不到樓的人未必是能力不足、也絕非不刻苦勤儉，只是沒有父蔭，儲不到首期！公屋或居屋家庭出身的，無法搭上私樓樓市的順風車；若要租住私樓的，收入更是被租金連年蠶食，無法累積財富，更遑論追上樓價！這才是真正的不公義、真正的「不同起跑線」﹗筆者上周倡議的「首置按揭放寬至8成、8年禁租禁售」也是同一出發點。

　　由50年代出現的出租公屋、到80年代開始的居屋，到近年私樓單位愈起愈細、卻愈賣愈貴、公屋輪候時間續創新高、劏房戶失控蔓延。過去60多年的歷史說明，不論是由公營房屋流轉、提升置業率、還是讓全民分享經濟繁榮成果、讓港人安居樂業的角度分析，現時的房屋政策已全面失敗。任何改革房策的方向，只要不再繼續重蹈已知的錯誤，都肯定有益無害！

　　與其永無止境地修修補補，倒不如改弦易轍，為港人設計一套能像家人過冬吃飯般，同枱魚肉共享、人人繁榮與共的房屋政策！