06/11/2023
「收租佬」的歡樂時光
《施政報告》宣布後的市況如何?我們看看數據。以祥益為例,10月份持牌營業員人均開單宗數是3.6宗,比9月份的3.2宗提升了0.4宗,其中買賣成交宗數增加47%,同事成交回復了買租相若的情況。如以筆者經營的屯門區來看,二手買賣成交10月份按月增加了22%,而純粹居屋的成交增加了約1倍!10月25日《施政報告》公布後成交量比之前多了19%!
眼前的樓市不是泡沫爆破,而是一個新的常態,在樓價下跌的同時,租金卻連升8個月!樓價下跌,其實損失的只是有需要在現在出售單位的少數業主!而大部分業主仍然在樓市上繼續得益,租金連升8個月等於「收租佬」可以不斷加人工!過去8個月租金累計升了7.3%,相當可觀!而過去十多年進入樓市的買家,都享受了多年的租值(自住或收租)和低息期!正常業主在供樓過程中都會繼續儲蓄,若是,他們亦享受到近年定期的高息期,「個體戶」的「收租佬」顯然比以前得到更多!反而大財團面對商業信貸的高息和因物業重估引起的補倉,紛紛面對考驗!
在樓價下跌的同時,租金卻連升8個月。(資料圖片)
「收租佬」的處境似乎繼續看俏,2018至2022年的5年時間裏進入香港的人才約有23.5萬,而2023年截至9月份各人才入境計劃亦接獲16萬宗申請,當中超過10萬宗獲批,約6萬人已來港,其中的高才通計劃接獲5萬宗申請,當中3.9萬宗獲批。再加上大學擴大資助非本地學生限額,將吸引更多境外學生來港升學。另外《施政報告》落實「資本投資者入境計劃」,在香港投資於股票、基金、債券等資產(房地產除外)3000萬元或以上的合資格投資者,可以透過計劃申請來港,雖然有關計劃不計買房地產,但是他們來到香港一樣要買樓或者租樓!
除了租盤供不應求之外,香港是需要人才的,香港的人力資源不足,再加上社會上充斥享樂主義,活在當下的文化令到社會工時短了,工作日子少了,所以社會需要更多的人力資源,這會衍生了更大的加薪幅度和更多的外勞需求,這些都會增大了租客的購買力和數量。
最後筆者想說租賃板塊不會存在泡沫,是反映剛需的一面清晰鏡子!而很多優才或高才在貢獻租務市場之後,亦會相繼變成買家!這個龐大的數目會愈來愈對香港房地產有利,租務的強勁表現令到買賣市場的價格低迷不會走得太遠。而筆者更加強調去說,現在樓市下跌並不完全準確,目前E類單位(1721呎以上)按年比較是全面上升的,而D類單位(1075呎以上至1721呎)有部分錄得上升,亦有部分下跌。筆者強調眼前市況只是一個新常態,不是傳統的泡沫爆破令樓價下跌的情況。
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