姊妹們，財爺陳茂波在新一份《財政預算案》中公布，已經實施十多年的樓市需求管理措施（俗稱樓市辣招），將會全面撤銷（去年10月公布《施政報告》時已經減辣）。

　　消息一出，令到沉寂多時和相對疲弱的樓市，像打了一口強心針一樣，個別業主也馬上封盤或反價（很久沒有聽過了），而睇樓量和成交也馬上回升。上周一個位於長沙灣的新樓盤，推出首日就全數沽清（發展商馬上加價2%至3%加推第二輪），反映樓市完全鬆綁後，市場氣氛確實轉好了。

　　我的一位年輕姊妹Judy和丈夫結婚幾年，一直都是租樓住，但置業之心未曾減退。過去兩年，樓價大約從高位回落兩成左右（視乎個別地區和樓宇質素），但對於Judy夫婦來說，這個樓價水平仍然偏高，尤其因為現時供樓利息也相對高，令到他們夫婦不敢輕舉妄動。

樓市在撤辣後氣氛好轉，但樓價未見大升。(Shutterstock)

　　上個周末，我和Judy碰面，大家自不然談起撤辣後的樓市，她最關心的就是未來的樓價走勢。

　　「我本來以為，等多一至兩年，樓價就可以回到我們較能負擔的水平，誰不知，財爺突然全部撤辣，我擔心樓價又會飆升，我們的置業夢就不知要到何年何月才能實現了。」Judy帶點感慨地向我訴苦。

　　「明白妳的想法和心情，但我認為，即使樓市辣招全撤，短期內樓價也難升，甚至仍然有可能輕微下跌。」

　　「是嗎？為甚麼？」Judy馬上精神起來。

　　「過去的所謂樓市辣招，用政府的說法是『需求管理措施』，但與其說是控制需求，不如說，同樣也控制了供應，所以，實際上，這些措施對於壓抑樓價上升，作用不大。」

　　「嗯，我也聽過，可以再解釋一下嗎？」

　　「可以！過去的所謂辣招，主要是以印花稅形式，加重不是香港人買樓，以及香港人買第二個物業的成本，還有就是加重炒樓人士的成本，令他們減少買賣，以免刺激樓價上升。從一方面來說，這確實可以控制需求，但同一時間，也壓抑了供應。」

　　「因為這些炒家也按兵不動？」Judy回應說。

　　「是的，如果沒有水位，他們不會願意放售手上的物業，某程度減少了市場供應，因此，樓市需求可能減少了，但供應同時也減少了，那就抵消了辣招的效果。而且，更重要的是，樓價上升的核心原因根本就是供應不足。」

　　「明白，妳的意思是，現在撤辣了，炒家有可能會逐步放出手上的樓盤，令到供應也增多？」

　　「是的！不過，我想先要糾正妳，目前來說，樓市已經沒有太多短線炒家，有的只是有實力的投資者，他們的持貨能力較高。他們過去持有物業收租，如果該等物業已升值，不排除他們會趁機放售；當然，沒有升值的，他們絕對不會放售。但同樣地，即使現在撤辣了，他們也不會再買物業。」

　　「為甚麼？」

　　「因為利息還是很高！」

　　「嗯！」

　　「這一刻的租金回報率仍低於供樓利息，理論上是不宜買樓收租的。因此，我的看法是，真正影響樓價的，不是那些辣招，而是樓宇的實質供應，以及按揭利息的水平。」

　　「明白了！那麼，妳看樓價走勢會如何？」

　　「應該會在現水平拉鋸，等到按揭利息真正回落，才有望輕微上升。」

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