美股3大指數上周四(21日)收市齊齊報升，均創歷史新高；上周五(22日)美股3指數個別發展：道指跌逾300點，標指也微跌，而納指則再創新高（圖一至圖三）。美股看似一片好景，美國經濟應也不會差，將繼續蓬勃？

　　先不說全球投資者盲目追捧AI概念的科技股，讓7大科技股造成了近期美股亢奮和泡沫。如要對美經濟差與不差作判斷，其他經濟指標都須一併考慮，例如美消費數據有多少水份，甚至造假，便會直接影響事實判斷。

美寫字樓將近半空置

　　近日有外媒引述，美國《匹茲堡郵報》(Pittsburgh Post-Gazette)報道，美匹茲堡市中心的寫字樓(商廈)於4年內，可能有近一半會空置。該報根據取得的機密資料估計，有17幢商廈陷入「嚴重困境」，另外9幢陷入困境的商廈也「有待支援」。

　　換言之，以上26幢商廈：一、即將喪失按揭贖回權；或二、正面對喪失按揭贖回權的風險。簡單講，即是已被或即將被銀行收樓，而這批商廈佔匹茲堡市中心寫字樓高逾6成(63%)。

　　《匹茲堡郵報》還計算出，如果將轉租也計入，目前匹茲堡市中心的寫字樓空置率已逾四分一(27%)，也是全美寫字樓最高空置率的城市之一。至2028年，空置率便可能升至近一半(46%)。

　　匹茲堡另一家傳媒《匹茲堡商業時報》(Pittsburgh Business Times)去年10月也有類似報道：匹茲堡市中心的商業地產面臨巨大挑戰，愈來愈多公司決定縮減辦公空間，甚至完全撤離市中心，導致租務需求下降。研究顯示，有75%的寫字樓被認為是陷入困境的，總計貸款金額達3.35億(美元．下同)。《匹茲堡商業時報》更指這問題不僅影響匹茲堡，也在全美國的城市出現，連市郊也無可倖免。

加息導致借貸成本增

　　有分析就指出，美國寫字樓的業主都像匹茲堡市中心寫字樓業主般陷入困境，是因為每年借款100萬元的利息成本，已從2020年疫情爆發之初的32500元，飆升至今年3月初的85000元。此外，自2019年以來，當地建築成本也增加了約30%。

　　在匹茲堡主要營運及租賃地標寫字樓的龍頭房地產企業Rugby Realty，其主席斯塔伯(Aaron Stauber)更表示，待全部現有的租約到期，就可能會清空物業。他們寧願丟空，另尋有更多機會之地(move on to a greener pastures)，因「直接關燈更便宜」。

加退休基金1美元沽貨

　　匹茲堡曾是美國著名的鋼鐵工業城市，現已轉型為以醫療、金融及高科技工業為主之都市，也是全美第6大銀行--匹茲堡國家銀行的所在地。所以匹茲堡又或紐約、三藩市等的市中心商廈市道，的確可反映出美國經濟的事實和隱憂。

　　《彭博》上月底報道，加拿大最大的退休基金--加拿大退休金計劃投資委員會(CPPIB)以折扣策略，出售手上的3項地產投資，其中一項是CPPIB去年底竟以1美元，沽出紐約曼克頓一幢辦公大樓約29%股份！

　　以CPPIB傾向商廈的投資作風也這樣做，它所引發的連鎖反應，會令美商廈前景如何，或已不必多說。凱投宏觀(Capital Economics)就預測，寫字樓價可能會從高位暴跌兩成，令美國的商廈在幾十年內都難以復甦。

　　一般投資者或毋須關注美國商廈市道，但因商廈按揭而拖欠美國銀行貸款的情況就值得留意了。台灣《自由財經》早於去年11月已指出，美國銀行業去年第三季商廈貸款拖欠金額升至10年新高，達177億元；比去年第二季激增40億元，增幅達三成，更比2022年同期激增100億元！（圖四）

美銀行緩布違約

　　美國的銀行商廈按揭貸款拖欠情況實不容忽視，約4個月前，雖然美銀行業商廈貸款拖欠率是1.5%，但估計已持續上升。富國銀行(Wells Fargo)是美國從事商廈貸款業務的最大銀行，富國去年第三季貸款拖欠額激增逾50%，達34億元(約264億港元)！

　　在地區性銀行中，總部位於匹茲堡的PNC銀行是商廈拖欠貸款增幅最大的銀行之一，去年第三季增加了1倍多，達到7.23億元(約56億港元)。不過，無論是富國或PNC，都不急於宣布貸款者債務違約，真實情況遂沒被反映出來。

　　美聯儲局最近的議息結果符合市場預期，加上年內或將減息3次的消息，對美股的影響便不只是「繼續跳舞」了。事實上，拜登在疫情期間放水派錢，讓沒有儲蓄習慣的美國民眾除直接消費外，也投入了炒股。美國經濟好與壞，是否真的就可從美股反映出來？

一隻衝擊美經濟的灰犀牛

　　今時美國裁員潮已由金融及科技行業，蔓延至其他行業。一旦百業之母銀行因商廈按揭拖欠，而導致呆壞帳增加、虧損，甚至倒閉，這頭「灰犀牛」會否撞散美國經濟？

　　這頭「灰犀牛」是美國多年來低息所養大的。加息了，這頭灰犀牛就會發癲，會衝垮全球任何一個曾因息低而站上高位的資產，這包括房地產、槓桿投資和一些重資本行業。要減少灰犀牛衝擊所帶來的殺傷力，便要減息，而這正是美聯儲局時鷹時鴿、表現飄忽的主因。

　　按目前美國商業樓宇的糟糕表現和可能引發的銀行危機，美聯儲局怎會無減息壓力？

　　(投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)