02/08/2024
香港復甦的三個階段(下)
本文是筆者分享香港復甦的三個階段的下篇,繼續分享第二及第三個階段。
第二階段,筆者認為是政府努力回復本港金融中心地位。外界均認為香港一直處於東西方「鹹淡水」交界,現在失去了西方支持的香港會否元氣大傷?當然我們要適應,但是西方世界不代表一切,東盟和沙特阿拉伯也需要更好的金融平台,包括一些家族辦公室的運作,香港近年是很成功的。近期瑞銀預計香港財富管理行業正以7.6%的複合年增長率成長,到2027年的管理資產規模將超越瑞士,再加上香港的M3(泛指總存款量)創了17萬億元的新高,在資金匯聚下,富有的人多,家族辦公室亦成功,再配合新的IPO上市時間表,香港金融中心的回復進展令人感到樂觀。
現時本港樓價已跌至低過建築成本,政府需要在土地招標上作調整。(Shutterstock)
第三階段,筆者認為是政府準備重整樓市。本港樓價已經跌到低過建築成本,而建築成本其實是每年不斷上升。樓價沒有空間再跌下去,因為已經跌到年輕人有能力上車的地步。以屯門區為例,300萬元以下的二手單位起碼有140個左右,這個板塊大部分是公屋住戶收入能負擔的範圍,而年輕小兩口達人均入息中位數,就可以買到480萬元物業,若過到入息要求,則能夠買到屯門碼頭兩房高層向海的單位了。所以說樓價繼續跌下去是沒有必要的消耗,大家可以想象,樓價跌但建築成本上升,如果政府要繼續提供供應,唯一可以減的就是地價。政府是應該保護市民不受炒風猖獗的侵害,但是保護市民利益亦包括保護樓市的生產鏈。當市場過分觀望,令發展商投地大減,亦等於政府收入大減,這種犧牲屬於「沉沒成本」。無論欠缺賣地令到香港財政赤字維持多少年也好,最終都要市場或樓價能支付不斷上升的建築成本,樓市生產鏈才可以如常運作。筆者認為,政府近期正在努力回復和發展商的互動,未來在土地招標方面會找到一個合乎各方利益的成本分配。其實市場成交價只要比現在提高少少,土地招標已可以運作暢順。現在樓價已經超跌,特首也指出要對症下藥啟動購買力,即銀行體系內的龐大資金,筆者希望新一份《施政報告》可以出「甜招」,為樓市作更好的分配,從而令生產鏈如常運作,這亦是政府的責任。
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