《魚缸博客》呢轉美國加息，香港樓市受幾大影響？

　　《魚缸博客》話說大家近期都講緊「加息」問題，市場對聯儲局本周加息嘅預期，已經升到接近九成。高盛、摩根大通、匯豐全部喺一個星期內改口，由原先估「按兵不動」變成「9月加25點子」。高盛經濟學家講得好白：「委員會唔想製造意外」，當期貨定價推到87%，按兵不動反而要花更大力氣去解釋。

　　美國8月CPI按年3.4%，核心2.4%，帳面唔算失控。但魔鬼在細節：核心CPI按月0.3%，高過預期嘅0.2%；能源分項按月升2.1%，油價重上每桶100美元以上。主席沃什喺Jackson Hole講過嘅標準：「必須有信心潛在通脹清楚且足夠快地靠近目標」，擺明就係鷹派底牌。

　　目前香港最優惠利率(P)係5厘，匯豐上一次調整已經係舊年10月嘅事。同供樓掛勾嘅一個月HIBOR，最新報2.89厘，其實已經喺高位徘徊咗一段時間。經絡按揭嘅曹德明講得幾中肯：就算聯儲局加息，香港銀行都未必即時跟隨，就算跟，都可能只係象徵式加0.125厘，對樓按市場「未有太大影響」。瑞銀嘅鄧維慎都話，若港息跟隨美息企喺高位，對樓市構成「更大挑戰」，但整體金融及經濟料仍穩健。

　　換句話講，加息係一定會發生嘅事，但香港跟唔跟、跟幾多、幾時跟，係另一回事。港元拆息同美元拆息之間嘅利差，而家係負0.91厘左右，呢個利差會唔會收窄，取決於資金流向同銀行體系嘅水浸程度。

　　9月頭兩個禮拜，一手市場已經錄咗近700宗成交，比8月同期嘅241宗大增超過一倍七。紅磡映匯首輪近沽清，發展商即刻加推提價。業界甚至估全月一手成交有機會突破1500宗。二手方面，中原城市領先指數(CCL)最新報161.33點，按周跌0.43%，但年初至今仍然累升近12%。中原嘅陳永傑話，若美國突發加息，會對港樓市帶來「陣痛」，但預期加息次數唔多，長遠仍維持低息環境。即係話，發展商同買家都覺得：加息係短期噪音，唔係趨勢逆轉。

　　真正要睇嘅，係施政報告同五年規劃。

　　陳美寶前排講低空經濟嗰陣提到，政府下周公布施政報告及首份五年規劃。呢件事對樓市嘅影響，可能比美國加息更大。點解？因為美國加息係周期性因素，加完會減，市場早有預期。但五年規劃係結構性因素：土地供應、房屋政策、北部都會區點搞、低空經濟會唔會為地產市場注入新動力，全部喺呢份文件入面。

　　美聯物業研究中心都話，施政報告同五年規劃「或成為本港樓市未來發展大方向嘅分水嶺」。呢個講法唔誇張。如果五年規劃明確增加土地供應、加快北部都會區發展，長遠會影響供求格局；如果政策方向係維持現狀，咁樓市嘅基本面就冇大變。

　　講到底，美國加息對香港樓市嘅影響，可以拆成三層。第一層係心理影響。加息預期會令部分準買家觀望，成交短期受壓，呢個已經發生緊。第二層係供款影響。如果香港銀行跟加0.125厘，以500萬貸款、30年期計，每月供款大概多幾百蚊，唔算致命。第三層係資金流向影響。如果港美息差持續擴闊，資金流出港元體系，HIBOR抽高，先至係真正嘅壓力。目前睇，第一層已經反映咗，第二層影響有限，第三層仲要觀察。
　
　　如果係自住用家，加息0.125厘唔應該係你買唔買樓嘅決定性因素。反而要問自己：供款佔收入幾多？有冇緩衝空間？如果係投資者，就要計清楚租金回報率同按揭成本之間嘅差距；加息之後，個差距係咪仲有得賺？

　　至於幾時買？冇人識答。但可以肯定嘅係，施政報告出爐之後，樓市嘅方向會清晰好多。等多兩個禮拜，唔會死嘅。

《編者按》本欄搜羅即市傳聞，惟消息未經證實，《經濟通》亦不保證內容之準確性。