美加息「放鴿」 港樓市高燒難止

 

　　美國聯儲局雖加息四分之一厘，但卻大放鴿風，反映今年加息次數不會太多，本港更因銀行水浸，暫不會跟隨美國加息。加上北水若續南來，本港熾熱樓市勢更高燒，嚴峻考驗港府應對能力。

　

　　儲局雖提前加息，但發布的預期聯邦基金利率點陣圖卻維持今年再加息兩次的預期，即加息總次數不變，而非外界擔心的4次。儲局主席耶倫更改口風，表明將容忍通脹短暫超越2%目標而不加息，都令市場鬆一口氣。

　

　　香港因實行聯滙制度，金管局昨緊跟儲局加基本利率四分之一厘，但銀行持續水浸，銀行體系結餘多達2,595億元，遠遠高於金融海嘯前的幾十億元，故同業拆息並無上升，各銀行亦表示維持利率不變。本港市場利率並未跟加，這肯定會令本已熱火朝天的樓市繼續升溫。

　

辣招減二手盤 發展商推波瀾

　

　　即使金管局主席陳德霖昨提醒市民，港息遲早跟美息升，買樓要衡量還款能力，勿過度借貸，要量力而為，但言者諄諄，卻難以說服市民不搶入市買樓，箇中底因有二。

　

　　其一，樓市在港府推出多項辣招下被扭曲，二手樓供應大減，發展商又推波助瀾，在銷情理想的氣氛下加價加推，令市民覺得愈遲買愈貴，紛紛瘋搶入市，進一步推高樓市，如是者營造出一浪高於一浪的氣氛。而當一手樓價格不斷推高，小業主紛紛乘勢封盤抬價，非新高價不賣，以致二手樓價亦愈推愈上。

　

北水泊港避險 高價買地買樓

　

　　其二，本港除了金融海嘯後來港的數以千億計熱錢外，近期還多了源源不絕的內地資金。外資熱錢會因港美息差而進行無風險套利，或令資金日漸外流，但內地來港資金打的卻是規避內地政策與人民幣貶值等風險，以至要進佔他們眼中香港作為國家一綫城市考量。

　

　　這解釋了近年內地資金湧港高價買樓，甚至高價搶地的原因。故就算香港將來加息，這類熱錢也可能繼續湧港買地買樓，既令本港繼續水浸，更增土地及樓市的承托力。

　

　　港府樓控措施功效不彰甚至起反效果，本寄望於儲局緩步加息令高燒樓市逐步降溫，但此算盤在新形勢下恐難打響，本已脫離市民負擔能力的樓價可能續升不止，如何應對這棘手難題，不但是現屆政府，更是下任特首須馬上正視和研究對策，否則這個計時炸彈隨時會變成嚴重經濟社會問題，如何拆彈則考港府智慧，也是急不容緩的事情。