盛滙李根興慨嘆舖市衰足十年，復甦需滿足三條件，麥萃才指中小型發展商出現爆煲潮機會不大
本港中小型地產商爆煲潮浮現？靠翻新建百億地產王國的樂風集團創辦人周佩賢昨日（13日）燒炭身亡，樂風集團近年陷入財務困境，旗下商廈更淪為銀主盤，周佩賢本人亦正被申請破產。無獨有偶，早前疑追賊時墮樓不治的凱施餅店創辦人蕭偉堅，其家族亦曾是舖市大玩家，惟近年出現投資失利，遭到債權人入稟清盤，事件反映高槓桿借貸成為企業的「奪命草」。近期市場就傳出銀行對CRE借貸趨於審慎，著力加快清理不良資產，令人關注會否對中小型發展商及投資者造成連鎖衝擊。不過學者認為銀行多傾向提供短期流動性支持，讓發展商有喘息空間，相信銀行加快清理不良資產，不會引發中小型發展商「爆煲潮」。
港銀據報增人手清理不良資產，加快出售抵押資產或促借款人清盤
金管局早前公布，2025年底香港銀行體系特定分類貸款比率升至2.01%，不良貸款率為20年來最高水平。據周一（11日）報道，負責清理不良資產的銀行家如今不再手軟，愈來愈會訴諸「最後手段」，包括出售抵押資產或迫使借款人清盤，原因多與香港商業地產虧損有關。
報道又指，負責清理不良資產的特殊資產團隊人數僅約200人，佔香港金融從業人員不足0.07%，卻正全力處理高達2000億元的不良資產。據悉，至少六家銀行擴大清理團隊，其中東亞銀行(00023)及大華銀行香港分行自2024年起人數幾乎翻倍，中銀香港(02388)及恒生銀行亦增聘人手。
李根興：舖價過去十年累跌超過五成，逆境正面心態面對
盛滙商舖基金創辦人李根興接受《經濟通通訊社》訪問時表示，昨日的不幸事件令他徹夜難眠。他直言，坊間很多人將他與事件比較，兩者同屬輕資產模式，一個集資起樓、一個集資買舖，「看到事件就很不開心，所以我整晚都睡不著。」李根興又強調，逆境必須以正面心態面對。他以自身經歷為例，2016年推出盛滙商舖基金，正值舖價過去十年累跌超過50%。
舖市成交冰封，銀行「call loan」雙重夾擊
李根興表示，當前工商舖市場極度低迷，主要有兩大原因：一是資金全被住宅市場吸走。「住宅可以借五成、七成甚至九成，全部錢都去炒住宅。」雖然核心區工商舖租值已從谷底回升，但價格仍呈跌勢，成交量更為慘淡，「整年的成交量只有100多200億，住宅是6000億，舖的成交金額係住宅的三十分之一或者五十分之一都未必有。」
其次，銀行借貸政策大幅收緊。「現在買商舖，銀行係一元都不借的，所有成交都是all cash。」他指出，手上持有價值數億元舖位想套現，卻未能成功沽出，即使劈價都難。他坦言，本想入市買舖，但現時「我要更加審慎」，一邊還價一邊談，同時需套現兩三億貨再換貨。
銀行迫倉行動持續，投資者壓力大增
李根興又指，最令投資者雪上加霜的是銀行「call loan」行動。「銀行現在很多時候都繼續迫倉，年底前你要還800萬，下年中你要還1000萬，意思係銀行逼你去賣。」李根興直言，這些壓力與近期不幸事件有直接關係。「如果銀行唔使你還錢，你又沽到貨，財政上沒有壓力，最重要是有現金喺手，就唔會咁容易咁大壓力或者抑鬱。」但現實是借不到錢、套現不到，很多人因此陷入困境。
舖市復甦三條件：零售向好、銀行放水、地緣穩定
對於舖市何時復甦，李根興認為關鍵有三：首先是零售數據及遊客數據持續向好，「永遠都是零售的數字先行，然後舖價上」。其次是地緣政治穩定，「中東打仗會影響很多人，投資者會思考會不會加息呢？油價會唔會呢？」但最關鍵仍是銀行態度。「只要銀行開始借錢，唔使多，借三成、四成、五成，金管局就話借七成，但現在冇人借七成，7%都借不到。」一旦銀行放水，工商舖便有救，「大陽春」就會回來。
基金維持審慎積極策略，目標年內換貨兩至三億元舖位
儘管市況低迷，李根興指出，基金今年仍維持審慎積極策略。目標年內購入價值約兩至三億元左右的商舖，同時計劃出售約兩至三億元的舖位進行換貨。他指出，目前手上有約十個、總值兩三億元的舖位等待出售；如遇到大幅折讓的優質舖位，亦會把握機會買入。他強調，行動會更加審慎，但不會停止。
麥萃才：港銀增人手清理不良資產可有效降低不良率
浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才接受《經濟通通訊社》訪問時表示，銀行處理不良資產的常見做法主要有兩種：若抵押品容易出售，銀行通常會盡快賣出止蝕；若資產目前處於周期低位但長遠仍有升值潛力，銀行則可能選擇繼續持有，甚至變相參與部分投資，或等待樓市回升再行轉讓。
他舉例指，部分銀行會將不良資產剝離給第三方不良資產管理公司，藉此利用市場高低潮的規律，在低潮時以較低價格接手，待高潮時變現，從而讓銀行快速降低不良貸款比率。即使過程可能即時錄得虧損，亦屬「短痛勝長痛」。
麥萃才強調，一旦資產被評定為不良資產，銀行須按會計制度即時作出撥備，視為已確認虧損；但銀行不會放棄追收權利，若日後抵押品升值並成功出售，仍可帶來額外收入。
銀行傾向提供短期流動性，中小型發展商「爆煲潮」機會不大
關於銀行加快清理不良資產會否引發中小型發展商「爆煲潮」，麥萃才認為機會不大，因為銀行對大額貸款尤其不願意看到債務人破產，反而傾向提供短期流動性支持，讓發展商有喘息空間逐步還款。
至於有部分「炒家」破產，他指出炒家與真正發展商有明顯分別，前者純粹依賴物業升值及租金收入，一旦經濟下行導致物業租不出、價值跌穿貸款額，便會觸發銀行追收。與投資者借孖展買股票輸錢被銀行逼倉一樣，純屬個別投資判斷錯誤的後果，不能以此推斷行業有機會出現系統性危機。
撰文：經濟通採訪組記者柳英傑