因面對環球量化貨幣寬鬆引起的資產增值潮，香港政府連番出辣招抑制樓市，令到成交量大減，代理業苦不堪言，普遍市民在置業上也審慎不少，普遍按揭率低但還款比率卻不斷增加。

 

　　正如香港專業地產顧問商會上次發表的預算一樣，二手樓盤供應量一定會因為換樓成本比率增加而大幅減少，而市場的運作也以極少的成交量來代表，這是一個扭曲的市場。但如撤回有關管制樓市的措施，同樣可能會令市場失控。

 

　　我們認為繼續對有關的辣招作出批評已經意義不大，我們應面對當前局面提供具體建議向前邁進，對於政府多項辣招引起的現今樓市局勢，有以下的分析及意見。

 

修補斷裂的置業階梯

 

　　現在樓市變化的確是有新局面在形成的，多項辣招主要針對擁有超過一個物業的人士，而上車人士基本上不受影響，這令到上車市場無論在成交量或成交價上的表現，相對跑贏大市。相反中價樓或以上卻跑輸大市，這個格局造就了一個趨勢，就是在一段時間後，無論樓價升跌，細價樓的價格會日益貼近中高價物業，本來在97後日益脫軌的各置業階梯開始接軌！從長遠社會財富分配來看，將更加均勻。

 

樓市的關鍵部分是需要換樓的細單位業主

 

　　很多人埋怨多項辣招將樓市拉停，為的只是想滿足年輕人上車，認為這並不值得。我們認為，真正影響樓市的關鍵，是需要換樓的細單位業主，能得到健康的換樓機會，才能帶動整個樓市走向健康。試想想，如果細單位的業主就算賣去現住的單位，就算加上積蓄都不能夠換到樓的話，那麼香港的草根人士、甚至已升格了做細單位業主的社群，註定會困在社會的下游地帶！大量的人會因為財富分配不公而不滿了！

 

多年來細單位業主換樓難

 

　　以天水圍天富苑A座一個實用面積650呎的單位為例，12年2月的成交呎價只是1805元，樓價117萬，大家試想想，縱使這位小業主已供滿了樓，又將單位賣出，想換樓也是十分困難的，當時就算買回新界新屯門中心一層三房兩廳實用面積597呎的單位是260萬左右，付了3成首期後，可能處境仍然十分徬徨。

 

換樓情況開始改善

 

　　但到了今年5月，天富苑的同一實用面積的單位，成交價是228萬，實用面積呎價3508元。假設是同一業主，再以三成首期去買新屯門中心一個三房兩廳實用面積603呎單位，樓價350萬左右，卻仍可剩123萬在手，這算是一個相對理想的換樓處境。居屋業主換樓得到改善，正正是受到上車市場跑贏大市的良性效益所影響！

 

　　很多人認為不需要花精神去照顧小業主，這是不懂經濟結構的看法，細單位業主沒有合理的換樓機會，其實亦等於現在上車人士沒有了明天，更加等於中高價樓沒有健康的向上游社群去承接，而只是依賴了內地人士或者炒家去扭曲操作。過去多年其實正是因為中高價樓與換樓客脫軌，所以現在樓市才會靜得如此厲害！

 

　　可惜上文所提及的業主如果想搬離本區將面對更多的困難。以現在的按揭情況，樓價超過700萬按揭成數只能去到6成，在多項辣招出台並收到成效下，仍然去打擊換樓人士，這是不公平的，會令到很多只是想去換樓的業主不能達成其改善環境的夢想，很多人因此而放棄了換樓，這也變相令到上車人士減少，樓盤供應增多，政府必須要在這方面微調，令到換樓人士得到合理的按揭成數，以正常行使換樓的權利。

 

　　樓市的現況是有條件向前持續發展的，只要政府重新整頓換樓人士的按揭處境，社會的財富才會有更公平的分配，愈多人作健康的換樓活動，才能令到二手市場有愈多的樓盤供應，令樓價可以有更溫和的升幅，這是政府最希望達到的局面。

 

 

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