上星期在此討論過貨幣對樓價的影響其實才是最大的，本文我想分享的是，政治及政府政策對樓市的影響，也遠比一般人關心的所謂經濟及市場因素更多！香港成功地推行自由市場已數十年了，不少人一早認定了「市場才是上帝」，所以當內地於1992年推出宏觀調控後，世人除覺驚訝外，更多人以為這違反自由經濟的政策必定死路一條。

 

　　怎知08年金融海嘯，人們才驚醒西方所謂的自由經濟，其實只是困在貨幣「騙局」的鳥籠中，我們自認為是自由運作而已。我輩何嘗不是數十年活在虛假世界中？香港人何嘗不是自小受西方世界的「國民教育」，天真地以美國為尊、西方為準、以模仿歐美為榮？太多香港人將狹窄的觀點視為真理，欠大同、缺大局，以自我為中心！

 

　但是，香港人沒有因金融海嘯而驚醒，近年香港政府推出多項針對樓市的辣招，但人們竟然仍迷信市場，更迷信市場上的大鱷主宰者，顯然一眾大鱷也相信自己才是香港主人。其實皆是活在扭曲的世界太久了，將眼前的當做真實的世道！

 

　　到了今日，多項辣招將樓市控制在指掌之間，世事真是十分諷刺，又有人忘記了市場的權威，轉軚開始迷信政治政策才是上帝了。

 

　　政治政策的確可以控制樓市的節奏，甚至樓價走勢的時間表和路線圖，但是市場力量仍是經濟的地心吸力，即是說要升的最後也會升。當下物價全面上升，原因是貨幣環球性量化，在如此客觀的事實基礎上，我認為從政治角度看，從政者應該從來沒有想過將樓價砍低。事實上，包括政治也沒有能力叫樓價反通脹下跌！政治只能改變時間表，令樓價「暫時下跌」。現實一點說，就是過渡時期的「假跌」！

 

　　這幾個月樓價雖然不斷報稱減價成交，但仍未脫離樓市的微調期。所謂微調期，即是樓價在衝擊下錄得減價成交，但如果減價的樓盤沒有積累性的話，這種現象只能算是微調期。平盤積聚愈來愈多，樓價才能有拾級而下的基礎。過去成交太少，公眾用了極少量的成交去代表整個市場的變化，其實數量太少並不足以代表市場！當樓市一轉旺，一兩個回合就能將之前所謂的減幅追回來！我認為精明的中央和特區政府也認清這特性，所以實際上的政治期望只有兩個，一是長遠讓樓價慢慢向上，一是在上升的現實過程中如何重新分配社會利益。如果從這角度去看，大家就明白政府推出各項樓市辣招的目的了！

 

　　在各項辣招之下，我們會發現兩個現象，從這些現象筆者試推演政府重新分配利益的藍圖，希望給大家參考性以掌握置業的契機。

 

　　一個現象是，上車盤市場跑贏大市，無論你覺得上車盤逆市向上也好，或者將來樓價短暫下跌也好，上車盤升時跑贏大市，跌時抗跌力較強，近期市場的體驗已印證了這不爭的事實。政府加稅和收緊按揭的措施，並沒有針對上車市場，令到上車人士買樓的機會多了不少。這勢態只要維持一段時間之後，上車盤樓價便會與中價或以上物業日漸接近！曾蔭權年代，曾剪斷了房地產市場上的「物業鏈」，因為荒廢置業資助的關係，細單位的業主在缺少買家下，要面對樓價跑輸大市的局面，愈來愈難換樓，於是社會自然走向貧富懸殊。問題不單只是財富分配不均，更重要是這些人失去了機會，這正是政治政策失誤引起的深層次矛盾。梁振英政府的確是有心修復這個斷裂的物業鏈的！

 

　　另一個有助修復物業鏈的現象，就是一手樓近期的滯銷，一手樓的滯銷令到購買力日漸回復二手市場為主導，而一手樓亦因銷情欠佳的關係，亦開始出現累積大量樓盤的情況，這個囤積我不相信會引起劈價潮，但卻足以令一手樓的樓價上升跑輸大市，令到將來更容易和二手樓接軌。即是說當二手市場的業主賣了單位後，更容易去買一手樓。

 

　　健康的樓市是有足夠的上車機會，令各層次的物業可環環相扣，市場可拾級而上改善環境，這樣社會才可有好的利益分配。

 

 

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