2023-09-15
飲食股的投資價值(上):不在於飲飲食食
在寫完上一篇後,我發現如果直接寫投資股票的方法,或會令人覺得似教科書,那我就用其中一個行業做例子,那就是近日業績大幅反彈的飲食業。
很多人在投資餐飲股的時候,會留意其盈利及手持現金,但卻忽略了很多餐飲集團可能因為種種需要而購入了不少物業,但因為上市規則的限制,過去僅需要披露投資物業,並沒有完整披露其自有持有物業的數量。
物業有價
但因為會計上「自有物業」價值需每年折舊,價值是不斷下降,但其實物業在過去多年通脹環境下是不斷增值。過去多年我在股東會爭取之下,大家樂(00341)和敘褔樓(01978)已披露其所持物業的詳細資料。
根據大家樂今年的年報,其報表帳目指出其物業帳面值只是5.06億元,但實際上包括25項工業及地鋪及商場物業,其中僅僅面積16萬呎、位於火炭的大家樂中心,相信就已經超過了帳面值。
稻香及味千
至於稻香(00573)、味千(00538)及太興(06811),雖然按照上市規則僅披露其投資物業,或者沒有披露自置物業,但味千及太興手上相信仍有生產廠房的資料沒有披露。
僅就稻香在招股書在2007年上市時列載的3.3億未有售出的自置物業中,粗略估計,市值最少已經是當時的2至3倍。味千方面,其投資物業的價值約為10億元,但若細心留意其報表及報章新聞,味千早在多年前已持有油塘四山街的整座味千集團大厦,投資物業部分僅佔約一半樓面,帳面僅2億元,但實際上其他持有全座物業,合計7層,每層約1萬呎。至於近年宏安(01243)收購附近物業重建,呎價已約為1.25萬元,可以估算出味千所持物業價值可能接近9億元,基本上等於市值,還未計算其手持現金、投資、盈利能力等。雖然個人覺得其管理層及對外投資業務眼光一般,但卻無損其隱藏的強勁價值。
太興
至於太興,這只能翻查其招股書才得悉其所持物業的基本資料,但因為上市規則修改,故沒有完全披露。根據招股書的披露,其持有火炭華生工業大廈的樓面,當時估值為5.88億元,雖然近期物業價格回降,但從近日成交來看,相信仍值5.5億左右。此外,根據披露,仍有最少約4000呎香港物業及逾26萬呎內地物業未計算之內,保守估計最少也值約1億元,且還未包括價值約3500萬元的物業投資,以及回撥至自置物業的1345萬元。綜合起來,這些物業最少價值約7億元,相等於市值約70%。
還看盈利
從這些資料可見,若果利用市值相比餐飲股這些物業的價值,其真正可算作盈利的估值是非常便宜,但要提振市場估值,也需要有盈利的配合,下篇再談。
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