2024-01-12
2024年我對樓市的十大忠告(下)
今年是筆者連續第十七年撰寫樓市忠告,本文是2024年樓市忠告的下篇:
6. 樓價跌,絕不等於解決了樓市問題
樓價跌,肯定只會增加經濟的問題!成交減少,並沒有增加到擁有物業的人的數量,所謂樓價下跌只是走了一趟渾水!樓價跌得太多,發展商無利可圖,供應鏈就會停頓!短線來說,對政府財政收入不利;長遠來說,供應斷層亦會令價格長遠更容易急升!另一方面,樓價跌的同時,建築成本上漲卻沒有停過!於是地價佔建築成本的比重已經愈來愈小!樓價低迷,發展商繼續要面對比以前更高的息口,於是入市審慎,「無人起樓」!這怎會是一個正在改善的樓市?
7. 市場應以戰養戰
健康的樓市,必然是有暢旺的成交!成交可以創造機會!合適數量的成交,亦可以牽制樓價過高及保護樓價穩定!而病態的樓市,也必然是成交過旺或者成交不足的!所以房屋政策的責任,是讓成交量和轉流率回到適當水平!市場的自我調節機制才產生到正面作用,而不是現在的跌價或者成交稀少!例如,樓市辣招應包容長線投資而只針對短炒!投資收租其實沒有違反「房住不炒」的信念!買樓收租是長遠投資,而且亦可以增加租樓住房的供應!尤其在香港住宅租金連升10個月而未來人口會有所增加的結構之下,為何仍要用辣招規限買樓收租呢?
房屋政策應讓樓市成交量和轉流率回到適當水平。(iStock)
8. 租金走勢,是市場的最重要關鍵
收租是房地產的最可靠價值!住宅租金並不會因為樓價過高或過低而盲目追隨!當下樓價下跌,租金仍然繼續上升,這正正是一個重要啟示!筆者認為,住宅租金在2024年會繼續上升!而租金回報率也日益吸引!
9. 市場走勢,已不是由市場因素決定
當下是一場世紀金融大戰,但大多數人其實都不知道這場仗是如何打的,但肯定的是,不同的市場因素都成為了戰場上的武器,包括息口、匯價、資金流、通脹、物價、好淡倉,甚至資訊、價值觀和言論!消費者應量力而為,根據自己的需要去獨立思考,市場資訊充滿虛假,不應該盲目追隨附和!
10. 香港應重振奮鬥精神
我們必須勇敢指出,香港新一代缺乏競爭力!雖然天份和養份也充足,但社會失去奮鬥精神!西方價值觀的「平衡生活」、「Hea文化」,在沒有奮鬥下埋怨社會不公平!這正是香港停步,被其他地方超越的主因!筆者認為,我們追求縮短工作時間的同時,應提倡在工作時間內更有拼搏精神!並提倡前進有為!我認為政府責無旁貸,應牽頭推動奮鬥文化!
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