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2024-01-05

2024年我對樓市的十大忠告(上)

  今年是筆者連續第十七年為新一年撰寫樓市忠告:
 
1. 2023年樓價下跌並非泡沫爆破
 
  近10年香港房地產市場在政府「樓市辣招」之下,其實並不可能存在太多泡沫!當中當然沒有借貸泡沫!在市場情緒上,過分悲情反而令市場出現「負泡沫」!2023年樓價下跌,只是一個在低通脹、高定期息口、悲情充斥的格局下,引起大部分購買力被凍結的異數而已!
 
2. 資金氾濫其實更趨嚴重
 
  人人浸淫在悲情之中,卻忽略了另一財富實力已漸變得空前強大!這就是現金流日益「爆棚」!最新截至11月的中國M2(流通中貨幣包括流通中數位人民幣,加上機構存款及證券公司客戶保證金)創新高!達291.2萬億元人民幣!是美國的兩倍!而香港11月的M3(公眾持有貨幣,加上認可機構存款及可轉讓存款證)也破了新紀錄!逾17萬億港元!定期存款逾9萬億港元!存款與GDP比率超過400%,是全世界擁有最多現金比率的城市之一!

 

3. 息口走勢改變大局
 
  人們只留意供樓的按揭息率,但入市買樓有壓力測試及入息比率,供樓上的負擔雖然會因加息也在增加,但不會有結構性的大改變,反而定期存款可凍結市場絕大部分購買力。在2022年初至2023年這兩年時間裏,高存款利息配合低通脹,將市場近4萬億港元資金凍結在存款。增加定存息率雖帶來不錯收益,但隨著有關因素的改變,空前龐大的購買力將做新的決定去改變大局!

 

所謂悲情並無影響市場結構,故亦不應該影響市場本來的長遠發展。(iStock)

 
4. 通脹回升將推動經濟
 
  2023年初,中國包括香港都面對疫情後可能出現的高通脹,甚至滯脹!結果是我們不單止保持經濟增長(去年第三季GDP按年增長,內地是4.9%,香港是4.1%),更成功將通脹減至低水平(內地-0.5%,香港2.6%)!有人認為是進入通縮(物價下降,經濟不活躍),筆者不同意,因為我們仍能掌握到足夠的經濟增長!我反而認為中央可以透過增大合適通脹至如2%左右去推動經濟!若通脹真的上升,會令定期存款吸引力大幅削減,不少購買力容易回到市場去!
 
5. 悲情不會長期蹂躪香港人
 
  市場的確經常會被負面情緒影響短期運作,但絕少影響長遠趨勢。2023年的悲情好像摧毀了市場的一切,使人們也跌入了「長遠低迷的錯覺」中,中美兩大國的角力令香港市場除了要面對美國的針對衝擊外,也因中央要調整市場應對,投資者變得兩面受敵!其實所謂悲情並沒有影響市場的結構,因此亦不應該影響市場本來的長遠發展!(待續)

 

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