前朝政府的失誤，引發需要房屋資助的人士積聚，社會財富分配不均，深層次矛盾產生，幾乎成為了不可彌補的錯失，但我認為「惡評如潮」的樓市辣招，已經開始產生了結構性的改變，上車問題，將有機會在兩年內，甚至一年內初步得到解決！

 

　　「白居二」推出至今約已三個月，成交卻愈來愈少，以成交較多的屯門及天水圍為例，白居二推出第一個月的6月份，我們錄得市場成交約57宗，7月只約33宗，而本月到14日為止更只約7宗，顯然市場氣氛太悲觀，嚇怕了最虛弱的族群——上車人士，地產代理的同業也以唱哀歌去追求政府將樓市辣招撤銷，但哀歌唱得多，只會令市場更靜。反而，市場趨靜我認為是好事，若5000個白表進入免補地價的居屋第二市場後，成交仍呆滯，則市場出現「剩餘效應」，柔性購買力大減（當中包括不少跟風入市的部分白表人士），也即是說，政府的需求控制得到成功！

 

　　市場的需求是可以改變的，尤其是柔性購買力(即不急切需要的購買力)，以97年旺市及03年沙士為例，旺市時的購買力可以是靜市時的五倍左右，中間那四倍(或八成)，就是可以改變的地方，所以政府推出辣招作出需求管理，現在的成交量已控制在03年的低潮時期了，這方面算是成功了。

 

　　我不妨再向前評估，假設市場再維持現在的狀態，市場成交稀少，連上車盤包括白居二都淡靜的時候，二手市場放盤量就會慢慢積聚到較多水平。另一方面，如果政府在樓盤繼續增加下繼續推白居二，甚至繼續重推置業資助貸款，就算多了人入市，這些也都是需要資助的人士，令到有資產的人增加，長遠財富會更加均勻。當資助的配額多於想買樓的人的時候，置業問題就自然解決。

 

　　好多人誤以為解決上車問題要用新起的居屋，其實新建的供應只能解決長遠的房屋政策問題，要解決現在需要置業的人士，非二手市場不可！亦只有二手市場可以短期內製造到「剩餘效應」，有「剩餘效應」柔性購買力才會「退燒」，真正需要買樓的人士（剛性購買力）才有更多的入市機會。

 

特首推出白居二，是十分正確的決定！

 

　　月前白居二幾乎被說成了是樓價起飛的罪魁禍首，其實最初白居二買家空降市場的時候，不單只有新高價成交，其實新低成交也有，傳媒似乎是偏向於「報起不報跌」！於是，白居二政策被群起而攻，似乎有關政策已被政治化！不喜歡政府的人都會以此為話題去攻擊政府，香港這地方的確太多人去批評、太少人去建設。

 

　　買免補地價的居屋第二市場的人，極可能是將來連新發售的居屋也買不起的人士，二手居屋比建築成本大漲的新居屋會平2000元至4000元一呎！此計劃如不繼續，白表人士便損失了一個不可以彌補的選擇，何況，縱使居屋第二市場樓價高了，只是買了居屋的小業主受惠，有何罪惡？這也是一個彌補效應，02年之後居屋第二市場被荒廢，居屋樓價在少人問津下，低得脫離了大市，令有關小業主失去了換樓的合理條件，被困在社會的中下游，居二樓價上升可以令這些小業主得到更好的換樓機會！

 

　　當然，政府的政策也有一些需要改善的地方，政府作出「需求控制」雖然是有成效，但是卻未做好二手市場的「供應控制」。在辣招下，二手市場的供應如何得來？顯然就是需要換樓的業主，業主需要改善環境所以就將正居住的單位放盤，但現在的政策包括按揭也不鼓勵業主換樓，令到真正用家改善環境的權利受到阻礙，小市民資產向上游的動力亦受到封殺。政策應避免影響用家，這方面政府應該做出微調，如果小業主能夠換樓，細單位放盤量就可以更多，市場就能更健康發展。我認為這是一個金科玉律，既然很多人認為供求是市場之基本，二手市場的供求也應一齊去調節啊！

 

 

 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

• 

第九屆「傳媒轉型大獎」請投etnet經濟通一票！ ► 立即行動