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21/08/2013

上車問題有望一年內解決

  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  前朝政府的失誤,引發需要房屋資助的人士積聚,社會財富分配不均,深層次矛盾產生,幾乎成為了不可彌補的錯失,但我認為「惡評如潮」的樓市辣招,已經開始產生了結構性的改變,上車問題,將有機會在兩年內,甚至一年內初步得到解決!

 

  「白居二」推出至今約已三個月,成交卻愈來愈少,以成交較多的屯門及天水圍為例,白居二推出第一個月的6月份,我們錄得市場成交約57宗,7月只約33宗,而本月到14日為止更只約7宗,顯然市場氣氛太悲觀,嚇怕了最虛弱的族群——上車人士,地產代理的同業也以唱哀歌去追求政府將樓市辣招撤銷,但哀歌唱得多,只會令市場更靜。反而,市場趨靜我認為是好事,若5000個白表進入免補地價的居屋第二市場後,成交仍呆滯,則市場出現「剩餘效應」,柔性購買力大減(當中包括不少跟風入市的部分白表人士),也即是說,政府的需求控制得到成功!

 

  市場的需求是可以改變的,尤其是柔性購買力(即不急切需要的購買力),以97年旺市及03年沙士為例,旺市時的購買力可以是靜市時的五倍左右,中間那四倍(或八成),就是可以改變的地方,所以政府推出辣招作出需求管理,現在的成交量已控制在03年的低潮時期了,這方面算是成功了。

 

  我不妨再向前評估,假設市場再維持現在的狀態,市場成交稀少,連上車盤包括白居二都淡靜的時候,二手市場放盤量就會慢慢積聚到較多水平。另一方面,如果政府在樓盤繼續增加下繼續推白居二,甚至繼續重推置業資助貸款,就算多了人入市,這些也都是需要資助的人士,令到有資產的人增加,長遠財富會更加均勻。當資助的配額多於想買樓的人的時候,置業問題就自然解決。

 

  好多人誤以為解決上車問題要用新起的居屋,其實新建的供應只能解決長遠的房屋政策問題,要解決現在需要置業的人士,非二手市場不可!亦只有二手市場可以短期內製造到「剩餘效應」,有「剩餘效應」柔性購買力才會「退燒」,真正需要買樓的人士(剛性購買力)才有更多的入市機會。

 

特首推出白居二,是十分正確的決定!

 

  月前白居二幾乎被說成了是樓價起飛的罪魁禍首,其實最初白居二買家空降市場的時候,不單只有新高價成交,其實新低成交也有,傳媒似乎是偏向於「報起不報跌」!於是,白居二政策被群起而攻,似乎有關政策已被政治化!不喜歡政府的人都會以此為話題去攻擊政府,香港這地方的確太多人去批評、太少人去建設。

 

  買免補地價的居屋第二市場的人,極可能是將來連新發售的居屋也買不起的人士,二手居屋比建築成本大漲的新居屋會平2000元至4000元一呎!此計劃如不繼續,白表人士便損失了一個不可以彌補的選擇,何況,縱使居屋第二市場樓價高了,只是買了居屋的小業主受惠,有何罪惡?這也是一個彌補效應,02年之後居屋第二市場被荒廢,居屋樓價在少人問津下,低得脫離了大市,令有關小業主失去了換樓的合理條件,被困在社會的中下游,居二樓價上升可以令這些小業主得到更好的換樓機會!

 

  當然,政府的政策也有一些需要改善的地方,政府作出「需求控制」雖然是有成效,但是卻未做好二手市場的「供應控制」。在辣招下,二手市場的供應如何得來?顯然就是需要換樓的業主,業主需要改善環境所以就將正居住的單位放盤,但現在的政策包括按揭也不鼓勵業主換樓,令到真正用家改善環境的權利受到阻礙,小市民資產向上游的動力亦受到封殺。政策應避免影響用家,這方面政府應該做出微調,如果小業主能夠換樓,細單位放盤量就可以更多,市場就能更健康發展。我認為這是一個金科玉律,既然很多人認為供求是市場之基本,二手市場的供求也應一齊去調節啊!

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

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  • MalcolmJerry發表於 2013-11-18 11:22 AM
  • #22
  • 無人迫你讀account 做account, 你都可以去做保安.
    問題是佢覺得保安無前途, 呢d 只係機會成本而已.

  • 引用 #16 李仔 發表於 2013-8-22 06:19 PM

    其實好多人覺得大學生都排公屋好唔啱,其實相反,大學生依家人工,唔見得多過中五仔好多,呢批人,付出努力較多, ...
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2013-9-28 10:51 AM
  • #21
  • 回覆 #17 peggyt


    多謝你的持續支持!

    同意你所說的風險,不過買有風險不買也有風險。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2013-9-28 10:50 AM
  • #20
  • 回覆 #16 李仔


    多謝你的持續支持!

    閣下見解深入,歡迎繼續分享。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2013-9-28 10:50 AM
  • #19
  • 回覆 #14 股海浮生


    多謝你的支持!

    相信最近白居二市場的表現你會滿意了,白居二價格回跌成交減少,令到白居二還有空間擴闊受惠的範圍,在長遠來說,對入市的白表人士是更有利的。
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2013-9-28 10:49 AM
  • #18
  • 回覆 #13 Mak123


    多謝你的持續支持!

    你說得很有道理的,不過一個制度總有一條界線,也總有走法律罅,但關鍵的是在制度下受惠的人是否大多數。
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  • peggyt發表於 2013-8-23 12:55 AM
  • #17
  • 居屋小業主如果人工無乜大改善,只因居二樓價上升換樓,現時私樓樓價咁高,除非大居屋換細私樓,否則遲些息口上升就會供得好吃力。
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  • 李仔發表於 2013-8-22 06:19 PM
  • #16
  • 其實好多人覺得大學生都排公屋好唔啱,其實相反,大學生依家人工,唔見得多過中五仔好多,呢批人,付出努力較多, 能力較高,人工唔見得多..仲要唔俾佢排公屋的話..即係罰d努力ge 人去獎勵同補貼D較不努力的人..一個社會咁的話一定有離心..其實依家劣逐強的情況已較好明顯,如果再係咁,其實社會生產力係好大獲...你諗下,一個讀account ge大學生,可能做account 職位,人工可能得8500,可能一個中五仔做保安有10k ..大學生可以做中五仔ge保安工作..而中五仔可唔可以做大學生ge account工作呢?然而依家社會就係能力越多元ge可能比流動力冇咁高ge人條件更好..最大一個例子係公務員...大部份舊公務員係冇可能pick up其他工作,好多能力比較弱,反而係高位...對新人言而...公務員亦唔直接engage係gdp growth.但人工就較高..而亦因為咁,間接吸引左好多較高學歷ge人..呢班人如果事生產,就係 gdp growth,但從事公務,就係benefit唔到經濟ge .. 換言之,依家係跑得快ge馬反而上左車, 反而叫跑得慢ge人去拉車..而上左車ge馬搞下搞下就肌肉委縮再跑唔返...
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  • 李仔發表於 2013-8-22 06:05 PM
  • #15
  • 其實今日針對公屋者,係因為有批人私樓上唔到,所以先遷怒公屋...試諗下,如果樓價係人人付擔得起,冇人care 公屋問題的...
    其次,好多人唔明點解公屋戶會有錢,人人想見ge公屋戶係一窮二白..點解會有錢...呢個其實係因為冇居屋,所以公屋戶變有錢..
    首先,公屋戶本身唔係中產,唔係白領,係餐搵餐食...大部份公屋戶係仔女大個出黎做野之前,都係餐餐清..有D仲要寄錢返鄉下...公屋戶收入唔只低,亦唔穩定,所以公屋戶就算有首期,都唔會供私樓..因為你今日有錢唔代表聽日有..所以有幾十萬對公屋戶而言係冇意思的..所以港英好聰明地做左居屋呢樣野,你睇返以前居屋GE TERMS跟本係tailor made for公屋人..例如折扣,仲有就係供唔掂可以俾返房處...好多人唔明,呢個回送機制,係特登for收入唔隱定ge人而設..白D講,你唔開呢D條件 ,冇人易轉居屋..唔係貪,係根本冇可能afford 到...
    對政府而言,呢招隨笨有精,因為公屋同居屋,一樣係用一塊地,你住公屋,我補貼緊你,你住居屋,我收返建屋成本,地價我係你買私樓再囉返.
    而點解依家公屋戶咁有錢?主要係因為仔女出身,但又買唔到私樓..結果,一個二個留左係本身家庭度...如果你將d仔女離家買樓之後,其實公屋戶根本從來未有錢過..依家係d錢流唔出去,積左係度
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  • 股海浮生發表於 2013-8-22 02:50 PM
  • #14
  • 理論上,「白居二」是方便有居屋/已購公屋的人士套現,從而加快低下層換樓的速度。不過,這是否對上車客有利,真的見仁見智。「白居二」出現後,這些上車盤被炒高了一大截,銀行估價也嚴重不足,上車客隨時成為接火棒的一員。
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  • Mak123發表於 2013-8-22 02:05 PM
  • #13
  • 回覆 #11 汪敦敬(作者)


    多謝你的回應.

    "公屋和居屋的人士都是經過身份鑑定和入息規限的" ---- 這只是一個程序,聰明一點,就算是家財千萬也可取到公屋和居屋的資格.

    我應該說不是抄公屋和居屋. 應該是不可使有公屋和居屋的市民,利用他們的公屋和居屋來 gain 錢.
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2013-8-22 11:36 AM
  • #12
  • 回覆 #9 Grace123


    多謝你的持續支持。

    十分同意你的看法,內地人到香港定居的數目應隨著房屋供應量多少而有合適的調節,彼此應有同步的關係,否則,不單只房屋資源,其他社會福利的資源都會出現失衡。
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2013-8-22 11:35 AM
  • #11
  • 回覆 #4 Mak123


    多謝你的留言!

    「盡快要把有資產不在HK而住居屋及公屋的人抽出嚴懲 -------- 這樣一定有很多居屋及公屋供應」這提議不錯,的確是可以增加到較多的供應!

    只是說現在政策是鼓勵人炒公屋居屋,我卻不敢苟同,炒家是有其的身份、行為及動機來構成的,現在買公屋和居屋的人士都是由身份鑑定和入息規限的,說他們是炒並不公道。
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2013-8-22 11:32 AM
  • #10
  • 回覆 #2 yammiedwin


    多謝你的留言!

    「人人買得起樓」背後隱含的就是社會財富分配得比較均勻合理,所以這應是負責任的政府所追求的目標。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • Grace123發表於 2013-8-21 08:39 PM
  • #9
  • 一年又一年﹐一年又一年﹐香港地少人多是事實﹐首先應解決人口控制問題。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 陈七發表於 2013-8-21 06:26 PM
  • #8
  • 所以要將自由限售時間提高到15年。
    公屋不能再賣,要賣都要跟居屋價,不能太優惠。
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  • Mak123發表於 2013-8-21 05:30 PM
  • #7
  • 保障港人優先住屋是應該的.

    但不可使受助的市民用 居屋及公屋來 GAIN 錢.
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 陈七發表於 2013-8-21 05:24 PM
  • #6
  • 當年公屋低價售賣是一個非常錯的政策。
    而居屋, 公屋的轉售年期太短,和能自由賣給外地人,是做成有人趁機炒樓的機會。
    講到尾, 供應是不能斷,而將外地人與港人須求才是保障港人優先住屋的最佳方法。

  • 引用 #5 Mak123 發表於 2013-8-21 05:21 PM

    社會已幫了住居屋及公屋的市民, 政府還要他們可透過居屋及公屋來GAIN 錢. 這叫做財富分配嗎?? ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • Mak123發表於 2013-8-21 05:21 PM
  • #5
  • 社會已幫了住居屋及公屋的市民, 政府還要他們可透過居屋及公屋來GAIN 錢. 這叫做財富分配嗎??
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • Mak123發表於 2013-8-21 05:12 PM
  • #4
  • 樓是要來住.但現在的政策是鼓勵大家去抄居屋及公屋.

    居屋及公屋不是要來抄的. 不是要大家想盡方法去取居屋及公屋.

    盡快要把有資產不在HK而住居屋及公屋的人抽出嚴懲 -------- 這樣一定有很多居屋及公屋供應.
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  • 陈七發表於 2013-8-21 05:08 PM
  • #3
  • 人人買得起樓在乎兩方面;
    1. 個個人工加到超過樓架升幅---但這有可能嗎?
    2. 樓價跌到啊媽吾認得---負資產會同意嗎?
    3. 政府起大量平價居屋比人買---隔離一萬元一尺的業主會肯過你嗎?


    搞多些港人港地,讓香港人不須與外地炒加競爭,和香港政府起多D不同級別的公屋,讓不同收入人事可選擇,或起多些居屋,這才是長遠解決房屋須求之道。

    但解決住屋問題,先要找地,但犯民有放過你嗎?

  • 引用 #2 yammiedwin 發表於 2013-8-21 04:21 PM

    希望港人都可以人人買得起樓,唔好衰比星州人睇!
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