不少朋友在期望不大下去反對樓市辣招，既然心中覺得政府撤招的機會是近乎零的話，為何不改變一個角度去行出困境呢？

 

　　本篇我想分享一下我於美聯地產9月18日舉辦的【樓市政策3D高峰會】中演講內容。

 

　　樓市辣招是計時炸彈？ 還是政府用辣招去應付計時炸彈？在討論這問題之前，我們先了解一下香港政府為何會出辣招，我認為出招的原因有四：

 

　　(1) 應付量化貨幣引起的資產泡沫

 

　　(2) 是滯脹局面下的政策運作

 

　　(3) 重新分配財富及機會

 

　　(4) 政府要重奪市場主導

 

　　如果有人認為樓市辣招是炸彈的話，那應如何拆彈呢?

 

　　拆彈，要對症下藥，不可「剪錯線」，要政府減辣或撤招的朋友，先要明白，那些會令公眾反感、得不到群眾支持的口號不要用！那些會令樓市重新熾熱失控的建議不要提！否則便等於與群眾對立，得不到支持！

 

　　相反，合乎政策方向而未發展的部份、或做得不好的地方，正是市場上可增加成交的空間！這些空間政府及市民都不會反感，這就是對辣招這炸彈「剪啱了線」！

 

　　我認為，就算面對辣招一樣可以增加成交，政府政策只是重整市場秩序，新秩序上軌道後一樣需要足夠的市場活動的，所以香港人面對辣招並不只有退路，其實向前看也還有前路可行，向前看，只是方向，不一定是盲目追隨政府，就算是支持政府的朋友，一樣可以用批審去為支持的方式的。

 

　　作為一個政府最重要的責任之一，是分配社會的財富和機會，香港政府出辣招，其實只作了需求管理，購買力在有規劃下需求量減少，但卻仍未作出供應管理，因此，二手市場的樓盤在沒有規劃下，小業主放盤前一樣要考慮再買入的風險和成本增加的關係，市場放盤量便持續減少了！所以政府還未可以透過市場活動（即成交）去做到成功的分配財富，這就是辣招未做好的地方。

 

　　香港的上車置業的問題未解決，我認為在政治上，一個政府可能未必會介意發展商，甚至地產代理的利益和存亡！但是不可以不顧上車人士的置業需要，如果幾年後，上車人士能置業的比率沒有增加，我相信政府的施政在宏觀上是失敗的了，所以在上車市場能健康發展的追求上，地產代理及政府的利益是一致的。只要增加成交是因為更多人上車的話，是對社會有益的，而且是合乎政策方向，如果上車市場能正常操作的話，市場便得到有力的起動能力。

 

　　同樣，用家換樓都是一樣，如果政府長期不能讓普遍細單位業主享受到換樓的權利的話，政府在政治上財富分配的工作就做得不好了。辣招只能短期抑壓換樓人士，長遠是不可能的，所以令更多細單位小業主換樓其實業界及政府也是沒有矛盾的。

 

　　我認為，當政策重建的新秩序上了軌道後，上車、用家換樓、長線投資項目會依先後逐步放鬆，地產代理和市民只要順應時勢去爭取一、二手市場隨大勢向前進，成交是可以逐步回升的。

 

　　以上是我的看法，因此我認為政府會在局面穩定後的不久會就辣招作出改變，相反愈多人抗拒辣招反而令政府在局面未穩下不能變招，僵局未必有利大勢。

 

　　當然如果筆者的評估是錯誤的話，而政府繼續長遠堅持現有策略的話，便可能打造著兩個危機，第一是政府太重視以新的供應去解決房屋問題，增加新的土地供應當然是必須的，但新建房屋產品不可能避免昂貴的生產流程，不可能是低門檻的置業供應，真正的正本清源市場供應是市場成交量約八成的二手放盤量，非增加二手放盤量不能解決樓市問題。政府愈建得多新建築，建築成本和人工只會更貴，最後會由政府自己一手去推出新高昂貴的居屋去 反過來鞏固樓市，將會十分諷刺！

 

　　另一個可能出現的危機，就是現在無論政府及發展商，也在辣招下大建小型單位，但是，香港的房屋有一半也是小型單位，本來中型單位已經是供不應求下價值偏高，未來，在官民增建細單位下，中型單位供不應求的問題將更益嚴重，成為幾年後的另一長遠樓市死結。

 

 

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