2023-06-29
銀行點解借得四成仲要追差額
在疫情緩和之後,正當百廢俱興,大家準備迎接復甦,但有不少業主被銀行追差額追到氣咳,冇樓的人反而可以申請那些乜乜物物的援助基金,有很多業主應銀行要求還了差額,但是他們在幾個月之後發現已經冇錢供樓,現在銀行有權隨時沒收及出售他們的物業,令到那些業主很徬徨,他們覺得自己被銀行出賣,追完差額又追分期,完全不理會客戶死活,銀行的解釋是應金管局要求,如果唔追就會犯規,隨時便金管局起訴,甚至有可能釘牌,請客戶體諒他們的苦衷。
(istock)
在過去一個星期,有不少業主問我銀行點解要追差額,他們只是借得樓價四成,而且從未脫期供款,銀行咁樣做好似殺雞取卵,我覺得問題非常好,但我不能即時給他們答案,於是重讀我的投資者手記,我發覺當時銀行推出逆周期措施的時候,已經預先向按揭客戶追差額,現在大多數的按揭客戶,除了那些買了按揭保險,樓價不超過1200萬的業主可以借八、九成之外,其他只是借了四成,小部分偷雞借了五成,理論上安全到不得了,即使樓價跌了兩成,借了四成的業主亦只不過上升至五成,但銀行現在追那些業主還差額,銀行知道現在搞到天怒人怨,但金命難為,明知搞亂香港金融體系根基都要做,大家應該體諒銀行苦處。
由於樓價下跌,銀行向按揭客戶追收差額,有一些業主被迫出售他們的物業,而銀行追差額最基本要求是要兩份估價報告,而負責做估價報告的測量行知道,如果將估價降低,銀行就會迫業主賣樓,自己就會多很多生意,於是除了日常預測樓市會大跌之外,亦降低樓宇估價,如果樓價不跌,最多話自己預測不準確,但他們唔知道,這份估價報告,就是擾亂香港經濟體系的根源,有人話,以往都係咁,冇錯,但以往是七成按揭,現在是四成,不能同日而語。
如果銀行唔向借了四、五成的按揭客戶追收差額,測量師的估價反而會貼近市價,不會大幅調低,因為調低都冇用,而事實上樓價下跌的一個主要因素就是銀行向客戶追差額,如果唔追,客戶就唔會賣樓,樓價就算下跌,就唔會跌咁多。
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