去年二月，市區重建局在其新公布的《市區重建策略》中，建議日後在新發展項目的原址或同區或適當地盤，提供「樓換樓」選擇。今年二月，市建局坐言起行，率先為馬頭角區北帝街或新山道重建項目的業主推行「樓換樓」（先導計劃），令受影響的自住業主多了一項新選擇，即是除了可選擇現金賠償外，亦可選擇在啟德或重建原址「樓換樓」。

 

　　這項「樓換樓」計劃有3個特點 :

 

　　1.收購價：以附近樓宇7年樓齡為計算基礎，實用面積呎價訂為$8,939。

 

　　2.新樓價：參考同區剛落成少於七年樓齡的七個私樓的價格，新樓呎價訂在介乎$9,045至$ 10,358之間。

 

　　3.補差價：由於新樓的呎價會跟隨其單位面積及樓層而增加，業主在選擇與原有單位相同或較大較高單位時，需支付有關的差價。舉例而言，一個實用面積626平方呎原有單位的業主，會獲得約560萬元的賠償，若他選擇面積相若的新樓低層單位，可毋須補差價。可是，如果業主選取面積較大的單位，則要補付約60萬差價。

 

　　「樓換樓」新計劃公布後，樂觀的論者認為啟德新樓單位的定價「筍筍地」，是「平實價」，加上啟德發展區前景光明，具升值潛力，業主值得上車，這些評論只著眼於物業投資的角度。

 

　　可是，若大家設身處地從業主的角度來考慮，筆者估計，只有部分業主會選擇市建局的「樓換樓」（先導計劃）的安排。

 

　　首先，不少受影響的業主是長者，他們都希望可以在原區附近繼續居住，保持原有的社區及鄰里關係。故此，大部分老街坊會傾向選擇現金賠償的安排，然後於短期內在同區購買一個心儀單位，通常是有電梯的，方便出入，還會安排有些少剩餘的錢作為生活費及新屋裝修之用。

 

　　如果業主選擇「樓換樓」，他們就需要先搬離現址，租住另一個單位，上屋搬下屋，唔見一籮穀，之後還要耐心地等待啟德新樓宇的落成，擔心樓價的升跌，大約四年後才可上樓。現址業主本來無需交租，但在等待過程中身份變成租客，對這些小業主而言，四年的租金肯定是沉重的生活負擔。其次，參與「樓換樓」的業主需簽訂承諾書並繳付保證金（總額相等於「獲分配單 位臨時樓價」30 %的金額），作為同意根據承諾書的條款購買「新單位購買權益」下之單位的保證金，也令選擇「樓換樓」的業主被扣起一筆資金，與買樓花無異。

 

　　明乎些，市建局的「樓換樓」先導方案，在細節上就有改良的空間。民協多年來倡議及爭取「樓換樓、呎換呎」方案的落實，目標是為受重建影響的小業主及租客尋求公道，以公平合理的政策達至雙贏局面，一方面令居民改善居住環境，小業主獲得合理賠償，租客應得合理安置，另一方面能善用市區土地，帶動社區及周邊加快重建及活化。而且，民協爭取落實「樓換樓、呎換呎」之餘，更倡議「舖換舖」，希望舊區得以更新之餘，能保存社區原有網絡及文化。

 

　　民協就有關「樓換樓」（先導計劃）方案，具體建議修訂如下:

 

　　1.微調「樓換樓」為「樓換樓、呎換呎」方案，讓所有自住業主有權選擇一個實用面積相同的單位。

 

　　2.若業主選擇一個面積較大的單位，則須以市價補回多出的面積價格。

 

　　3.為等待入住新樓的業主提供租金津貼，建議以原單位的租值為計算基礎，租金津貼每月約為8000元，四年則約為40萬元。

 

　　4.新單位應設有轉讓限制期，建議四年。此舉可滿足選擇「樓換樓、呎換呎」業主的居住需要，確保業主並非以「樓換樓」作投機炒賣，避免扭曲「樓換樓」的良好原意。

 

　　筆者認為上述微調後的「樓換樓、呎換呎」方案，應可增強「樓換樓」（先導計劃）方案的可持續發展性及吸引力，更符合市建局提倡「以人為本」的理念。期望市建局微調政策，積極回應市民的訴求。

 

《民協主席 廖成利》

 

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