2023-08-16
跌了九成,可以再跌九成?!
姊妹們,連續兩次提到,面對內地房地產市場下滑,個別房企又再出現流動性問題,中央不得不重整房地產政策,最明顯就是不再提「房住不炒」這個「指導思想」。
但無奈的是,在世紀疫情之後,曾經存在的所謂「剛性需求」,好像突然消失了。置業者不但對地產市場,甚至對經濟前景都失去信心。
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因此,我估計,那「三條紅線」的緊箍咒,也可能會逐步放寛,因為賣樓套現已經不成,如果銀行又不貸款,就等於將這些房企推向倒閉的深淵。至於銀行應否借錢給這些房企,就由銀行以商業運作去決定。
只不過,個別財政上已經亮起紅燈的房企,可能連這一步也未踏出,就會步向破產或倒閉的邊緣了。一年多前,深陷債務危機的恒大地產(03333)已經在港交所停牌至今,問題似乎未完全解決。
而另一家規模和級數跟恒大不相伯仲的民營房企碧桂園(02007),就成為近期的主角。無他,因為該公司已經不能支付部分境外債的利息,而部分境內債,也要暫停上市,並建議重組,即是要分期支付。
結果,碧桂園的股價連日急瀉。我的姊妹Lucy又再WhatsApp我,跟我分析和分享她對碧桂園的看法。
「妳的看法果然不錯,內房股最壞的時刻真的未過!但妳估阿爺會不會救碧桂園呢?」Lucy問我。
「其實,我的看法跟上次沒有太大分別!即是說,那些因為自己經營不善,過度借貸而弄至這個田地的房企,政府是不會主動打救的。現時政府的房地產優化政策,也不會特別利好他們。整個地產市場或許會回暖,置業者的信心或許會改善,但這需要時間。遠水確實不能救到近火,碧桂園可能仍要自己去解決流動性的問題呢!」
「嗯,但碧桂園是十分龐大的房企,那條供應鏈牽連甚廣,如果政府置之不理,恐怕影響會很大呢!」Lucy搶著說。
「我同意,碧桂園的規模和影響力都不能小覷,但政府出手始終會造成不良的先例。如果碧桂園的情況進一步惡化,或許由其他房企出來收購,會是一個較佳的出路。」
「哈哈,其實我也是這樣想,但民營的房企,大都面對流動性問題,能夠有能力做『白武士』的,為數不多,反而妳上次提到的中國海外(00688)和華潤置地(01109),她們的財政相對是最健全的,應該較有機會?」
「我只能說,表面上應該是的,但實際仍然要看兩者的意願,以及是否有商業價值,今時今日也不能純粹用行政手段去處理這些棘手的問題了。當然,除了房企之外,其他企業也有可能的。」
「但妳指的商業價值是?」
「主要有兩點,其一是被收購者是否仍然資可抵債,如果已經不是(持有的資產已經跌價),能夠成事的機會較細,因為收購者的風險增加了;其二是兩者的土地儲備是否能互相補足。如果不是,也不容易撮合呢!」
「唉,這樣說來,妳又打沉我博碧桂園的想法了。妳知道嗎?以過去兩年多計起,碧桂園的股價已經跌了九成呢!」
「我知道,但正如我所說,萬一碧桂園過不了這一關,她的股價可以再跌九成呢!」
「噢,明白!」
作者電郵:tong_lydia223@yahoo.com.au
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