2024-01-08
跌得最甘屋苑,難估
踏入2024年,政府宣布新一季度不會循賣地表或一鐵一局推出住宅地招標,算是限制供應的一步。香港樓市跌勢令人憂慮,去年年尾賣地時竟然無發展商入標,證明連發展商亦不看好後市。普遍樓市下跌,近日聽到樓市專家分析,個別屋苑跌幅比大市還要利害,各有原因,值得思考。
先了解全港樓市的跌幅,回看中原指數,於2021第三季出現高位約190點,當時還在疫情時期,往後卻一直回落,寫稿時指數約147點,即從高位下跌約22%。以傳統磚頭保本能力來說,如此跌幅已算不輕。個別屋苑跌幅更大,它們發生了甚麼事呢?
第一個是太古城,從高位跌近三成。大家未必想得到,這個傳統中產、專業人員、小康之家的聚居之地,亦是出名抗跌力超強的老牌藍籌屋苑,其跌幅竟然比大市還要大。所謂樓價升跌,主要看一買一賣的成交價,如太古城這類本身業主頗有實力的屋苑,以往很難出現業主低價求售的情況,因而造成所謂抗跌力強的現象。
傳統中產聚居地太古城,近年受移民潮影響致出現大量沽盤,推低樓價。(資料圖片)
近年大跌的原因出現在太古城的業主身上。由於近年不少西方國家開放移民條件,加上香港各方面的不理想,令香港出現移民潮,中產、專業人員、小康之家尤其積極考慮。當屋苑中大量業主考慮移民,自然有大量沽盤出現,迫切性亦導致需要割價求售,推低成交價。
另一個是嘉湖山莊,跌幅達35%。這屋苑供應量一向很大,而且定位為上車盤,因此其業主組成本身已算「先天不足」,經濟上有任何問題,配合過去一年急遽加息,很容易令實力欠佳的業主供款出現問題。尤其近年的高成數按揭,特別受加息影響,當業主供款出事,自然有賣樓壓力,甚至斷供成為銀主盤。
嘉湖山莊位於大西北的天水圍,政府有意發展大西北,令當區未來幾年供應增多,發展商不看好樓市,相信新盤開價亦會相當貼市甚至比市價還要低,樓價往後會有相當壓力。
還有一個是傳統屋苑美孚新邨,它是全港第一個大型屋苑,移民潮令全港樓市供求出現變動而下跌的情況下,它的跌幅比普遍樓市更大,達三成。原因估計是它的供應量大,而屋苑老齡化亦是問題。當供應相對多時,選擇自然多,新一代業主傾向留意新盤,例如有會所設施的屋苑,對這類老牌屋苑缺乏興趣,租金回報不高,樓價難以得到支持。
看到以上幾個屋苑的現象很有趣,過去傳統老牌藍籌屋苑,業主組成令樓價有保證;北區比較接近深圳內地,是重點發展火車頭,享受大灣區一小時生活圈的發展與便利。這些過去被譽為抗跌力最強的屋苑,可能是數年前「落注」的首選,如今情況一下逆轉,優點變缺點,變成跌得最厲害的一群,實在世事難料。
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