2022-12-30
2022年回顧之三:處理內房
以下是11月15日舊文:
11月14日,內房因中央出了16條的政策支持而爆升,內房回來了嗎?
筆者認為不,中央出的16條在2022年3月時就有前重慶市長,後為中央委員的黃奇帆談過,他對國內經濟研究深,與王岐山是老朋友,可能是識英雄重英雄啩。
在2022年3月,黃奇帆對一個媒體講了過去20多年國內地產怎一路走來,和未來10年國內地產業會怎走去。像黃奇帆這樣一個重量級的要員,不會不知道講話的分寸、輕重。
他這一講應不是發牙痕、博眼球,而是意有所指,肯聽的人,會提早知悉中央政策劍指所向。中央要宣示劍指,是做預期管理,之後應有連串的內部學習,政策形式,才推出政策,即今時的16條,總沒有人估這16條是中央11月13日當晚才拍腦袋出來的吧!
中央要處理(不是救)樓市,是自兩年前恒大(03333)出事,劉鶴在北京晤一眾地產公司主腦而慢慢形成出來。歷史上金融危機莫不因樓市爆煲而起,中國這次樓市泡沫,在中國而言有其必然性。筆者在10月5日:《回顧內房業發展》及10月6日:《內房有幾壞》講過了,而在10月3日就有文:《今後內房的新常態》講及,這其實是黃奇帆講及,筆者引述而已!
內房肯定回不去2020年前
11月14日中央提出的16條,基本上離不開了上述三文的大旨,但16條之後,你該怎買內房?你不細看黃奇帆講過乜(筆者認為是中央指向,借黃奇帆口說出),就怕會錯意。
16條是減肥套餐,是保住不減出個禍來,絕不是增肥餐單(表)。2020年前的內房業是肯定回不來了,回來的是內房新常態。
下為10月3日《今後內房新常態》一文:
今後5年、10年,中國房地產開發的新常態、房產商運行方式的新常態就應該出現5個調整。
第一個調整:全世界的房產商、歐美的房產商負債率沒有超過50%的;香港的房產商全部的負債率不超過40%;中國到了80%、90%,是過去這個「三高」:地價、房價、市場需求量,20年翻四番;一旦這個需求沒有了,它們就會進入到一個新常態,負債率得降下去。從90%到80%;到70%,50%,甚至40%,也就我們現在的三條紅線,負債率不高於70%是因為它們都在80%、90%,我們提到了70%;等到它們自己一旦要降下來,70%我擋不住它,它自己往50%、40%降了,這是第一個。
第二個:高地價地買地,大樓盤的造房,做了大量的庫存的,這種狀態會收斂,會實事求是地根據市場需求,結構性地來開發。
第三個:就是房地產發了瘋地跨界,又搞金融,又搞商業,又搞工業,又搞製造業,覺得房產商賺了錢以後,就可以到處去搞的,只要術業有專攻,他們就不再胡鬧了。這個方面也會收斂。
第四個:房地產亂生子公司。房產商多如牛毛,這個狀態會減少。中國房產公司獨立法人有9萬個,那麼我們9億城市人口,1萬人就有一個,而整個美國的房產公司法人登記的、造房子的、開發房子的開發商,沒超過500個!那麼我們的開發商比全世界開發商加起來還多。以後實際上,中國房產商用不到這麼多,有1萬個也不得了。所以今後10來年,9萬個變1萬個,法人登記類不斷註銷,有的是倒閉,有的是自己轉行關閉等等。
第五個:房產商的賣房,就不是造100萬賣100萬的大周轉,以後就可能變成了造50萬,其中25萬是商品房賣掉,25萬是商業性的租賃房,就變成商租、長租公寓銷售(即本金需求很大)。恰恰是商租兩用(銀行會支持的),它就變成了負債率下降了。那是甚麼概念呢?一旦是租賃,它的租金就可以去發ABS(資產支持證券化)債券,就是叫REITs(房地產信託投資基金)。REITs債券一發,資本市場的債券資本就來了,覆蓋它一半的資本。然後銀行貸款,造房子、買房子,又產生一半資本,反而變成了一個均衡。這5個變化,會是今後房地產常態的經營狀態,所以你一點不要擔心,這一次房地產陣痛,恰恰是中國房地產發展到了這一步必然帶來的一個拐點。
拐點過後是房產商良性循環的開始,而且這個開始不僅僅是靠政府約束,政府約束是個導向,政府哪怕拼命約束房地產商,房產商還是5個炒,5個大周轉,到了土壤轉軌的時候,他自己就會轉到我剛才說的5種狀態,政府在旁邊有正常地進行引導,這個時候真正房子拿來住而不是這麼炒。土壤一到位,今後10年的房地產狀態,就進入良性循環狀態,沒有這樣一次痛苦的陣痛,房產商的行為方式是轉不過彎來的。
第一,每年向房地產的投資會大幅像今時的一年17億平方米,以後可能一年10億平方米,建設量下降,它一年一年消減。
第二,房價會下調。之前15年、20年房價翻三番,地價往上漲,現在到頭了。不往上漲,或者以後10年也會往上張,但是每年上漲的幅度,低於GDP增長率;跟以前5年翻一番,10年翻兩番,這個勢頭就拐過來了。我並沒有說它5年跌一半,10年跌兩半,沒有這個概念。因為房產總有折舊,折舊的話,我們如果有550億平方米,每年折舊2%或1.5%,差不多折舊就是10億平方米。你不要去造20億平方米。這個時候形成的可循環的、持續的狀態,就是以折舊狀態為平衡。
宏觀來說,有個大體平衡,是會平衡的。我們現在對眼下房產商崩盤也好,或者有些爆雷也好,由於房地產的形勢出現了拐點,他怎麼適應?一下子怎麼辦?大體上應該這麼說:
第一,房地產是支柱產業,它差不多佔GDP5%到10%的分量,增長可以影響你10%,負增長也影響你10%,一上一下,就是20%。所以說,房地產是支柱產業,要穩定;
第二,房地產也是民生產業。中國老百姓財富60%是房產,也該穩定;
第三,房地產是半金融企業,因為裏面涉及大量的按揭貸款,它崩盤的話,對金融機構也是問題;
第四,房地產還和大量的供應鏈上的工業企業有關係。他是龍頭產業,帶動幾十個工業的銷售、產品、消費品,這又是一個方面。
重組是危機解決方法
從這個意義上講,追求房地產業績穩定,不大起大落,就是在限制土地價格、房產價格、建設量、炒作翻番。對政府來說,當下對這些有困難的房產商,不是簡單的要去救,一旦它要崩盤,它的債務實際上進入了破產重整保全,它的資產不是房產商的,而是債權人的,這個債權人包括銀行、非銀行或者老百姓,集資款的債主,也包括老百姓。買了按揭貸款的房子,還沒拿到房子,他也是個債權人;還有許多施工隊,施工欠款。如果簡單讓它破產,造成社會震盪,所以怎樣使得它軟著陸,就要用重組的辦法。
重組是一切危機中,危機解決重要的軟著陸的一種方法。重組有5種方法:
第一,大型房產商、出了問題的房產商自救,自我重組,壯士斷臂,保全最主要的一個機體,不是將整體癱瘓;
第二,優勢的房產商、沒出問題的房產商去收購兼併,重組出了問題的房產商;
第三,國有資本運營公司拿出資本金,成為戰略投資者,入股到那些優勢房產想去收購兼併;
第四,地方政府也可以拿出一定的錢,把過去10年、5年批租給房產商的地,根據現在的市場行情,打個折回購;
第五,房產商庫存的房屋,政府也可以回購一部分,回購的中低端的,成為保障房;中高端的,成為人才房。
總之,五管齊下,穩住局面,透過這5個渠道進行重組的時候當然要資金,這種資金,國家可以有專項債,或者專門的貸款,這種債務不放在三條紅線裏,算體外循環,平穩落地軟著陸。房地產也好,政府的調控方式也好,都會隨著新形勢,進入良性循環的狀態。
以上不是筆者意見,而是前重慶市長黃奇帆於2022年3月接受《財經》雜誌訪問時表述的。
話黃奇帆有幾多斤兩?如你細心留意,最近阿爺調整內房業的措施,跟上文是否有所契合?
筆者估阿爺會在2024年或之前,理順內房這個信貸周期危機(甚麼是信貸周期危機?見昨文--《何處是底》)。
因此,由現在至2023年中,可以留意下有那些內房可以入些貨。甄選條件?
(1)債務一定要在三條紅線之內,但最好是在50%、40%;
(2)主做房產業,不要搞其他行業;
(3)庫存不過大,可以一、兩年內銷完的;
(4)能成功地推出商租、長租公寓的;
(5)能成功地發行REITs。
上述5個條件,以第(1)個最最最重要。當然,建樓質素要好是不用說的。
(投資涉風險,每投資者承受風險程度不一,務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)
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