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2021-01-14

英國置業6大攻略 由樓花到二手樓

80後夫妻 搬離倫敦往Bristol

 

  80後、教跳舞的迦嵐去英國工作假期時遇上現時的丈夫,他是移英二代港人、任建築師。二人結婚後育有一對女兒,現時住在倫敦西面城巿Bristol。迦嵐不時跟丈夫齊齊去睇樓,加上二人先後在倫敦及Bristol置業,對於當地樓房情況及買賣程序等都有較多認識,她接受本刊電話訪問,根據自己的英國置業經驗,提出不少實用建議。

  

  迦嵐原本跟丈夫在倫敦租屋住,當她懷着大女時,二人便到倫敦南買了一個一房單位。她指在英國搵樓買,都是透過網上平台「搵盤」。英國較大型及多人用的搵樓平台叫「Rightmove」,該平台的放盤大多是地產經紀盤,她指如果已有目標區份,又知道那些經紀是負責那一區,更可直接留下聯絡給對方。

 

迦嵐一家四口由倫敦搬到Bristol,非常享受當地生活。

 

  2014年,迦嵐在倫敦置業,單位價格大約是20萬鎊(按當時滙價1英磅兌12、13港元計算,約240萬港元),她指當時買入的單位在一樓,「全幢樓只有三層,屬舊樓,建於50年代。」香港人聽到幾十年樓齡就耍手擰頭,但她指在英國買舊樓很普遍,「舊樓不是問題,看維修做得好不好。」

 

  她指買入這類幾十年的舊樓,「一般內攏都十分殘舊,買入後不能馬上入住。」需預留一筆錢裝修,當時單位的裝修工程,由迦嵐的丈夫一手包辦。她提醒,打算移民英國的港人,最好學懂自己做簡單的房屋維修,「這邊請人做很貴的,但你可以自己買工具和材料去做,去B&Q這類家居百貨店買,十分方便。」她又笑言在英國工時不似香港長,放工放假空閒時間多,裝修家居可打發時間。

 

  大約4年前,迦嵐懷了二女,一家從倫敦搬到西面城巿Bristol。當時決定搬離倫敦,是考慮到二女出生,要更多家居空間,但倫敦樓價實在太貴,「我們當時已經是住在Zone 5 ,我先生在倫敦巿中心返工,如果要住在倫敦,就不能再搬太遠。」她又指近幾年很多家庭也搬離倫敦,都是不想捱貴樓。

 

在Bristol買下獨立屋,女兒有更多活動空間。

 

買樓遇「鎖鏈」困窘

 

  Bristol距離倫敦巿中心約1.5小時火車車程,但Bristol本身交通網絡完善,巿中心有大型商場,周邊小城巿則可親近大自然,迦嵐更可以靠近老爺和奶奶。迦嵐和丈夫在當地看中一間三房獨立屋,拍板要買,但遇上舊業主未能搬走交屋,即出現「鎖鏈」(In chain)問題,這一點有意到英國買住宅樓的港人得注意。

 

  迦嵐解釋「鎖鏈」問題:「是賣家未找到新屋,因此不能交吉給買家,而買家要待賣家找到新屋搬走。」若賣家一直找不到新屋搬,買家豈不無了期地等?從香港人角度,為何賣家不搬走,先完成交易,可暫且租地方住?

 

  背後原因是很多英國人買屋都是自住,當他們想換屋,換屋用現有的貸款繼續,貸款通常定下一個定息年期,一般是5年。如果新舊屋未能一間接一間,銀行貸款未能在定息年期內持續,銀行可能會收取一個叫「Early repayment charge」的額外費用,按樓價及中斷年期的百分比計算,大約是1%至4%。若以現時Bristol樓價,一間三房獨立屋賣350萬港元計算,即要付3.5萬至14萬港元,很多業主當然不想付這筆費用。

 

  當迦嵐賣掉倫敦單位,暫住到丈夫的父母家,銀行貸款容許他們半年時間找新居,然後再等數個月,Bristol的賣家才找到新屋搬走,他們才能完成整個交易取得屋匙。如果急住,最好找「放盤」是「 Chain free house」即是可立即交吉的。迦嵐指,「連鎖」問題在英格蘭出現,在蘇格蘭地區則似香港要交按金,指定日期完成交易後就可攞鎖匙。

 

  在搵樓睇樓的過程中,一手及二手樓都有不同的注意事項。先談一手樓,迦嵐指不少發展商都有幾個不同類型的示範單位,但可能分散在不同區,如果買家要看某個心儀的示範單位,可能要去另一區才看到。此外,若新樓在新區,價錢可能吸引,但未來幾年的發展有很多未知之數,例如配套設施、學校是否足夠等。

 

  二手樓則可以到現場考察,一般亦可透過經紀入屋參觀。迦嵐指,可先從環境、街道清潔度、鄰居前園等觀察,得知區內情況,「例如鄰居前園有沒有剪草、會不會有垃圾等。」揀區份住先列出自己要求條件,例如交通、學校及環境等,而治安是必需條件,她介紹一個叫StreetCheck的網站,會介紹英國每條街的人口、樓價、種族及罪案率等,數據來自官方公開數據,但她指這只是作參考。以她在英國生活多年的經驗,一般來說,近巿中心或車站的地區,人流較複雜,治安相對較差。

 

迦嵐曾往英國郊外豪宅參觀。

 

買二手樓找測量師驗樓

 

  去二手屋「睇樓」,她提醒,未入屋就要開始觀察,由外牆結構到屋頂,有沒有一些結構是在斜波上,遇有注意漏水,因為會引發其他棘手問題,他教路:「看看屋內乾淨不乾淨、牆身有沒有發霉等,很簡單去想,住唔住得人?如果不能住人,是甚麼原因?太污糟、太爛?」

 

迦嵐經常去「睇盤」, 並拍成短片放上You Tube 的「Canaan K」頻道公諸同好。

 

  她又建議,如果屋齡過20年,最好找測量師來驗樓,只要上網搜尋該區Surveyor(測量師)就找到,「驗樓會有不同深入程度,我建議做一個叫Home buyers report 。另外測量師要擁有皇家認可測量師資格,簡稱RICS(Royal Institution of Chartered Surveyors)。驗樓收費視乎屋的大小及深入程度,他指以Bristol為例,一般收600至800英鎊(約為6,400至8,500港元)。

 

  迦嵐有朋友在英國看中一間二手獨立屋,透過經紀跟業主聯絡,雙方達成初步交易後,友人跟經紀閒談間,對方輕描淡寫的說了一句:「這間屋可能有地基問題。」當時朋友不以為意,後來請了測量師來驗樓,發現原來大屋前有一棵大樹,對大屋地基有影響,「我朋友事後說,怪不得那間屋比同街大屋價錢低一成,那經紀似乎一早知道問題,那句話是打『防疫針』」。

 

  大屋地基出問題是較難解決的,她朋友因此放棄交易,損失了律師費及驗樓費。

 

業主會嚴選租客

 

  打算移民去英國,未必要立即買樓,迦嵐指可考慮先租地方,對地區有多點認識才買。要租樓的話,可在網上平台如Rightmove、Openrent等搜尋「租盤」;另外有專門出租「劏房」的平台如Spareroom,「英國的劏房一般都有自己的洗手間,但廚房則多是公用的。」

 

 

  英國業主很揀擇租客。迦嵐指,按英國租務條例,業主要逐走欠租租戶,手續繁複,包括要向政府申請,需時至少3個月。因此很多業主堅持租客有工作及穩定收入。但打算移民到英國的港人未必馬上找到工作,但有一筆現金傍身又如何?有經紀就此向迦嵐表示,很視乎業主取態。迦嵐指租客透過經紀租屋,需要填寫一份交給業主的表格,上面要列明工作、過去英國的租屋歷史等,若初到貴境港人沒有英國租屋史,有經紀表示該欄會填上0分,但也是完全要看業主取態。經紀通常會把表格交業主,由業主透過表格,選取租客。

 

  此外,租客亦要如實報告入住人數。她試過向經紀查詢,表格還要填寫入住人數,「香港人覺得兩房住四人很正常,但英國業主不希望自己的兩房單位租給四個人住,他們會認為一間房住一個人,四個人住兩房令單位耗損大,寧願租給一對夫妻也不願租給有小朋友的四人家庭。」

 

英國買樓6大心得

 

1)揀區份住先列出自己要求條件,例如交通、學校及環境等,治安是必需條件。

2)一手盤在新區價錢可能吸引,但配套規劃不確定。

3)買二手物業有沒有「鎖鏈」問題(In chain),急住要選「Chain Free house」。

4)二手樓20年以上最好找測量師驗樓

5)不要用香港步伐催促英國的律師、經紀辦事,記住自己是在英國,不是香港。

6)學懂基本裝修維修房屋技巧

 

4月新政策 非公民買英格蘭物業 多付2%稅

 

  不少港人賣掉香港物業,然後到英國買入數個物業,打算收租為生。迦嵐見有港人在曼徹斯特一口氣掃入六個單位,「那邊物業低價,百多二百萬港元有一間。」不過,她提醒,英國物業若屬二手物業,涉及不少維修問題,維修費往往不少,「我本來都有朋友打算買屋收租,但計完數,5年一小整,10年一大整,租金抵銷維修費後,發現回報率並非想像中高,因此作罷。」

 

 

  此外,隨著倫敦的樓價及租金愈來愈貴,不少家庭搬離倫敦到其他城市生活,令部分城市的樓價上升,她指現時她居住的Bristol是其中之一,距離倫敦約1.5小時火車車程。根據英國最大物業買賣平台Rightmove的資料,位於倫敦西南的New Malden則成新貴。疫情爆發後,Bristol更出現租盤緊張,原因是英政府推臨時免印花稅(Temporary stamp duty holiday),刺激下滑經濟,不少業主趁機將原本出租的物業放售,令租盤供應減少。臨時免印花稅政策將於3月底結束,現時有提議延長政策。

 

置業前做足功課

 

  另外,4月有另一項新樓市政策,非英國公民在英格蘭及北愛爾蘭(即不包括蘇格蘭、威爾斯及其他英國地區)買物業,要多付2%印花稅,所得稅款將用於興建6,000間新屋,解決無家者需求,這項新稅收可能影響不少準備移民英國,想「落腳」在倫敦、利物浦及曼徹斯特等地的港人。

 

  有意到英國置業的港人,想比較各區甚至街道的樓價及升幅等,可以上網到英國統計部門的UK House Price Index查找,數據非常仔細。此外,物業買賣平台Rightmove亦有相關數據,更有不少分析,對英國各地樓市有更深入認識。

 

轉載自: 《iMONEY智富雜誌》

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