2017-02-23

【特首選戰】港人置業vs丁居合一林鄭薯片樓市政綱比拼

六成人住公營房屋夢要等250年

　　曾俊華提出讓全港六成人住公營房屋目標，包括公屋及居屋。翌日特首梁振英立即出來回應，指「不再向私人巿場賣地，才能做到。」，「明寸」對方開「空頭支票」。不過新加坡都有八成人住公屋，香港想六成人口住公營房屋，到底有幾難？答案是不是沒可能，不過要等250年！

曾俊華又再計錯數？

　　250年這個驚人數字，是由姚松炎推算出來的。讀測量出身的他，在大學教書主力研究經濟、發展、土地及房屋政策，去年當上立法會議員，「很多人以為，現在都有46%人口住公營單位，距離60%相差僅14%，很容易追到，但這條數不是直線比例去計算。」他舉例香港由最初有100萬間私樓，開始每年興建10萬間公屋，10年後公屋比例才佔9%，到150年才佔60%，這是按整體比例去計算，所以比例愈高，所需時間愈長。

立法會議員姚松炎推算出六成人口住公營房屋，要等250年。

　　他按2014年《長遠房屋策略》（簡稱長策）文件提出三項數字去推算。一是未來10年，興建46萬個新單位；二是公私營單位六四比，即28萬個公營單位，18萬個私營單位；三是平均每戶人口2.6人至2.8人。以每10年增加46萬個新單位同時，人口亦增加，推算結果顯示要250年後，即2267年，新單位總量1,420.7萬間，其中六成公營單位852萬間，估算到時人口達3,866萬，六成人口即2,320萬，約859萬戶，剛好對應到800多萬間公營單位數字，「但到時全港土地全部被開發，再無郊野公園及綠化帶，才能做得到。」

　　姚松炎繼而「笑笑口」說，倒有三個方法可「提速」實現。一是政府把所有房屋收歸「國」有；二是政府買入私樓做公屋；三是由現在開始，只建公屋，不建私樓，推算20年後可以實現。不過以上建議純粹妙想天開，因為這將帶來更大問題，尤其是最後的一個方案，「如果沒有私樓，又不符合公屋資格的家庭怎辦？還有，地產發展這個行業豈不完蛋？整個行業鏈要消失？」曾俊華提出讓全港六成人住公營房屋，說明是長遠目標，他未有提出要多長遠，也沒有提供實現路線圖。姚松炎直言：「明顯地他計錯數！」

供應增多不代表樓價跌

　　要解決港人上樓難，四名特首參選人不約而同提出拓展土地，多建房屋，增加供應，因為大家相信樓價高企，是因為供應不足。不過，姚松炎認為，樓價高與供應多少無直接關係。

　　自2009年姚松炎用實質利率預測樓巿。負實質利率時，有錢在手的人湧向買磚頭保值，推升樓價。他舉例，假設有人持有1,000萬元，甚麼也不做，會因通脹「縮水」，但如果樓價升值高於通脹，甚至向銀行借錢買樓所付的利息也低於通脹，買樓就成為對抗通脹的工具，「買磚頭既然保值，買樓就如買金，不論多貴，不論你有沒有需要，最重要是保值，因為現金信不過，總之有錢就買磚頭。」他表示，這理論已有至少4次實例證明，「當負實質利率時樓價大升，變正實質利率時，樓價則大跌，1987日本、1997年的香港、2007年的美國及2008年的西班牙正是如此。」

　　他指實質利率理論解釋了即使增加供應，樓價不跌反升的怪現象。他指內地正是如此，面對人民幣貶值，不少人買磚頭保值，雖然不斷有供應，結果內地一線及部分二線樓價飛升，而且逢盤必搶光，政府於是出招限購，例如買第二套新屋家庭要付更高首期、繳付更多稅等，阻截炒風，上海因而有人為多買一個新單位不惜離婚。

　　反觀香港，姚松炎認為樓價高企亦是負實質利率所致，但政府「加辣」打擊炒家，在他眼中只是止痛藥，增加供應根本解決不了問題，「情況似很多人炒金，你卻不斷增加供應，結果買得更多。」他指除非增加的供應量很龐大，例如當年的「八萬五」，令投資者預期不會賺錢而離場，樓價才會跌。如果新增1萬、2萬個單位，投資者不會離場，在負實質利率下，有甚麼比買樓穩健和高回報？

加息周期來必影響港樓

　　樓價何時會跌，姚松炎相信，當負實質利率轉正時。而這一刻可能快要來臨，他指當美國加息，香港通脹回落，負實質利率變正，買樓為保值的炒家預見樓巿再無利可圖便會離場，但令人擔心的是，炒家一走，樓巿出現供多於求之時，而政府早定下的增加供應量不能一下子叫停，結果出現落井下石的情況，帶來惡性連鎖反應。他用數學模型計出，美國加息多少對香港樓巿影響，「如果持續跌30%，按國際定義，就是樓巿泡沫爆破。樓價跌三成，放貸人會停止或減低放貸，銀行開始Call loan（叫借貸人還款），把有風險的借款盡快調回，這將引發連鎖反應，由零售到舖租下跌，失業率上升，整個巿場會逆轉，繼而進入惡性循環，難以翻身。」