一線城市放寬限購預期升溫，內房無懼銷售低迷照升，現時追入已太遲？

2024-05-02

　　北京13年來首次調整住房限購政策，允許2套房京籍家庭在五環外新購住房，天津日前亦放寬京津冀戶籍限購，成都則全面取消限購，不再審核戶籍、社保等購房條件。有大行指，隨著成都等取消限購，市場對一線城市將在5月放鬆限購的預期不斷升溫，可能推動內房升勢。內房今日(2日)升勢持續，其中萬科企業(02202)指正制定管理層股票增持計劃，股價飆逾一成。不過，4月百強房企銷售額按年仍跌45%，可見內房銷售情況未見改善，且近期累積升幅巨大，現時才追入恐已太遲。

（萬科企業網頁截圖）

北京放寬限購　2套房京籍家庭可在五環外新購住房

　　北京市住建委周二(4月30日)發布《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，提出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。雖然仍未放鬆首套房剛需，但這也意味著，北京自2011年起執行了13年的住房限購政策迎來首次調整。

　　《通知》明確指，自本通知印發次日起，允許以下居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)：本市戶籍居民家庭已在京擁有2套住房的；本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的。

天津放寬京津冀戶籍限購　成都購房不再審核戶籍社保等

　　天津近日亦進一步放鬆樓市限購政策。天津市住房城鄉建設委等三部門日前印發《關於進一步優化房地產調控政策的通知》，明確本市戶籍居民在6個限購區(和平區、河東區、河西區、南開區、河北區、紅橋區)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格。同時，北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業人員，在天津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策。此外，居民在非限購區購買住房的，核查其在相應區住房情況，對有60周歲或以上成員的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可憑居民家庭戶口簿等材料，在認定住房套數時核減1套。另繼續鼓勵各區結合本區實際，通過發放購房補貼、企業團購優惠等政策減輕居民購房負擔，同時鼓勵各區結合城中村改造、城市更新等安置需求，探索房票安置方式，對接本區新建商品房項目，更好滿足被安置居民住房需求。

　　另四川成都宣布，周一(4月29日)起全市範圍內住房交易不再審核戶籍、社保等購房條件，不再限制購買套數；同時，全市商品住房項目不再實施公證搖號選房，由企業自主銷售。對社會關注度較高的熱點項目，鼓勵企業採取公證搖號選房銷售；推動城市房地產融資協調機制走深走實，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。此外，鼓勵市場主體將自有閒置和低效利用的商業辦公等非居住存量房屋，按相關要求改建為保障性租賃住房；支持車位與住宅同步銷售，合理設置新出讓住宅用地車位規劃配比。

政治局會議：統籌研究消化存量房產及優化增量住房政策

　　另方面，中共中央政治局周二召開會議，強調要持續防範化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關係的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

　　野村中國首席經濟學家陸挺等在研報中指，這是中國最高領導層自去年4月以來首次在高層會議強調「保交房」，同時不再提及「三大工程」，意味政策出現重大轉向，朝收拾房地產「爛攤子」邁出了重要一步。外界解讀，中國政府可能考慮採取直接的市場干預措施，例如直接向地產商購買商品房作保障房用途，一方面幫助市場消化庫存，另一方面為發展商提供現金流。陸挺預計，會議提出的「消化存量房產的政策措施」可能是要將「保交樓」和保障房建設結合起來，而這同時意味中央政府須撥出財政資源支持，預計政府最終將不得不成立一個專門機構，並為有關政策措施撥出專款。

4月百城新樓價格按月升0.27%　百強房企銷售額按年跌45%

　　中指研究院昨日(1日)發表報告指，4月全國百城新建住宅平均價格為每平方米16355元(人民幣．下同)，按月上漲0.27%，按年升1.08%。百城二手住宅平均價格為每平方米14975元，按月跌0.75%，已連續24個月按月下跌；按年則跌5.38%。房地產市場仍處於調整階段，而政治局會議積極定調，預計樓市政策保持寬鬆以促進市場加快企穩。一線城市或繼續優化住房限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策仍具空間，另預計更多城市圍繞「以舊換新」出台政策，暢通一二手市場鏈條。支持政策持續出台有利於提升市場活躍度，但市場能否企穩仍有賴於市場預期的恢復。

　　另克而瑞報告指，百強房企4月銷售金額3121.7億元，按年跌44.9%，按月跌12.9%。考慮到去年基數較高，5月房企銷售業績料將延續降勢。2021至2023年，百強房企4月單月銷售金額分別為10359.7億元、4306.3億元和5665.4億元。這表明百強房企銷售業績不及三年前的三分一。

摩通：內房股抽升或只屬短暫　行業基本面變得更差

　　摩通近日發表內房行業報告指，內房股自4月中旬觸底以來，該板塊已累計反彈16%，跑贏MSCI中國指數(+7%)，相信主要是資金流驅動。儘管近期股價表現出色，但內地地產行業今年以來仍表現落後，隨著成都取消限購，南京放寬落戶條件買房可直接落戶，市場對一線城市將在5月放鬆限購的預期不斷升溫，也可能推動相關勢頭。不過，內房股抽升可能只屬短暫。即使MSCI中國指數因更多資金流動而保持強勁，內房可能仍表現欠佳。事實上，行業基本面可以說正變得更差，因為4月份的銷售比預期更差。該行業的可持續反彈需要看到可持續的銷售復甦，以及更強有力的政策應對。

　　摩通認為投資者高追內房股的興趣有限，除了少數投資者對華潤置地(01109)、中海外(00688)等大型國有企業感到興趣，該行也看到對沖基金對沽空的興趣不斷上升，因為最近的反彈並不完全是基本面驅動。限購寬鬆可能會刺激成交量反彈1至3個月，但之後可能會降溫。而成都和南京最大的開發商大多是國企發展商，因此即使有受益者也只是大型國企發展商。該行看好華潤置地、中海外及華潤萬象生活(01209)，分別予目標價35元、15元及31元，均予「增持」評級。

林家亨：內房早已重拾上升動力　惟累積升幅大宜候低買

　　國農證券董事總經理林家亨於今日《開市Good Morning》節目指，北京13年來首次調整住房限購政策，但內房股價之前早已重拾上升動力，如果於4月18月插穿保歷加通道時買入，直到今日少則賺20%，多則賺50%，若當時沒買，現時升了50%就不宜再追入。任何市場消息都會有「春江鴨」，相信一兩星期前已有人收到內幕消息「買定先」，才令內房股一早爆升，而在大戶大舉入貨後，散戶才說可再看好入市，一買恐會「坐艇」。雖然內房行業將來一定會好轉，但現時短線高追實屬不智，候低買入風險低，值博率更高。

　　內房股今日普遍上升，除萬科飆逾一成外，越秀地產(00123)亦升近一成。龍湖(00960)則升逾7%，連升8日，累計升幅38%。中海外升約3%，連升10日，累計升幅32.7%。