美息不變鮑叔放鴿，地產股急彈已否極泰來？

2023-12-14

　　聯儲局今日(14日)凌晨公布今年最後一次議息結果，一如市場預料維持利率不變，且已是連續三次暫停加息，並暗示明年減息三次共0.75厘。主席鮑威爾指，個人認為已不太可能再加息，也不需等到經濟衰退才減息。滙豐銀行及恒生銀行(00011)亦宣布維持最優惠利率(P)不變。在鮑威爾「放鴿」下，今日地產股普遍上揚，其中恒基地產(00012)曾飆逾半成，新鴻基地產(00016)曾升近半成。不過，有大行最近公布調查顯示市民對樓市信心及置業意欲仍低，亦有機構料明年住宅樓價會再跌5至10%，地產股升勢可能只是曇花一現，未可部署？

（恒基地產網頁截圖）

明年有望減息3次合共75基點　鮑威爾：不需等經濟衰退才減息

　　聯儲局官員一致贊成維持聯邦基金利率目標區間於5.25至5.5厘不變。最新公布點陣圖顯示，明年利率預期中值為4.6厘，低於9月當時預期的5.1厘，暗示明年有望減息3次，合共下調75個基點。主席鮑威爾指，縱使不排除再加息，但個人認為已不太可能會再加息，雖與通脹的鬥爭仍未結束，但減息會是未來的主題，問題是幾時才是適當時機，而且這是官員討論的一個話題。另外，現時沒有理據認為經濟正在衰退，但明年衰退的可能性仍存在，不過不需要等到經濟衰退才減息。

　　金管局表示，對於美聯儲局的議息結果，市場普遍解讀為息率或已近頂，明年降息幅度較早前預期略增。然而，聯儲局往後的議息決定仍將繼續取決於最新經濟數據及過去一年多持續加息對經濟活動的影響，息率走勢仍存在不確定性，高息環境或會維持一段時間。而港元拆息在往後一段日子可能仍會處於較高水平。市民在作出置業、按揭或其他借貸決定時，應小心考慮及管理利率風險。

中原：美減息預測將為樓市打強心針　明年首季成交有望增三成

　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，已明確了美息見頂的訊號，減息預測將為香港樓市打下強心針，料明年首季將先出現成交量小陽春，一二手成交有望增加30%。美國加息周期由2022年3月開始，當時中原城市領先指數CCL報180.75，相較最新報的150.71，下跌了16.6%。息口是買家入市重要考慮因素，相信部分投資者將把握現時樓價低的機遇，偷步入市，加上政府放寬樓市辣招，亦有助吸引投資者重投物業市場。而自10月下旬港府放寬樓市辣招之後，一二手成交增長明顯。以一手為例，12月首13日，已錄得逾770宗成交，較上月同期增135%，較10月同期未減辣前更上升7倍。

　　中原按揭董事總經理王美鳳指，儘管美國明年有機會掉頭減息，本港最優惠利率仍較大機會先橫行一段時間，未必可即時跟隨美息掉頭回落。不過，過去兩年加息因素持續影響樓市，樓價累積下跌約兩成，市場已逐步適應息率正常化。明年息率將向下的預期下，息率對樓市將由利淡轉為利好因素，有助整體樓市氣氛改善。

　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次滙豐銀行宣布最優惠利率維持不變，最新美聯儲預測中位數較為樂觀，顯示2024年將減息75點子至4.6厘，理論上本港今輪加息周期亦已完結，業主供樓負擔未有再進一步增加，對現時正在復甦的樓按市場相對正面。

仲量聯行料明年住宅樓價跌10%　萊坊料跌最多5%

（資料圖片）

　　不過，仲量聯行香港主席曾煥平表示，政府「減辣」對樓市沒有任何幫助。發展商較以往更積極促銷樓盤，提供達雙位數的樓價折扣。雖然市場預期美聯儲從2024年開始降息，但由於流動性緊縮以及目前定存利率相比於按揭利率較高，本地銀行可能不會立即跟進。即使明年按揭利率下降，由於政府計劃於未來5年興建3.91萬個資助房屋供出售，將影響私人住宅需求，樓價未來不會大幅反彈。來自內地的購買力亦有限，並會集中於豪宅市場。預期樓價將持續下跌，明年中小型住宅樓價將下滑約10%，重返2016年水平。

　　萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，受到不利因素影響，住宅價格已連續6個月錄得跌幅，預計2023年全年住宅價格將下跌約5%，一手和二手成交量約4.3萬宗，創回歸以來新低。在經濟前景黯淡、未來加息或減息時間表不確定的情況下，減辣措施在短期內難以扭轉樓價下跌的趨勢。

花旗調查：57%市民料未來一年樓價跌　近九成業主不感興趣出售物業

　　事實上，市民對樓市信心及置業意欲仍低。花旗銀行最近公布，今年9月就市民置業意向進行調查，調查結果顯示，57%受訪者認為未來12個月樓價會下跌；13%受訪者認為現在是上車好時機，比去年同期下跌三個百分點。13%表示有興趣置業，比去年同期跌兩個百分點。有興趣置業的受訪者中，有七成半表示期望樓價進一步下跌，待樓價達到心目中理想水平便會去置業，他們心中的理想價格與市價的差距之中位數為24%，理想樓價中位數為500萬。

　　調查報告又指，介乎21歲至29歲的受訪者組別最有興趣置業，有意置業的比例為21%，比例與去年相同。八成年輕受訪者表示支持對樓市「減辣」，93%表示支持重推物業首期資助。而持有物業的受訪者中，87%表示不感興趣出售物業，12%的業主表示現時有興趣換樓。

富瑞：料明年樓價大致穩定　上調新地信置評級至買入

　　不過，富瑞近日上調新地、信置(00083)評級至「買入」，分別予目標價88元及9.5元；另偏好恒地及領展(00823)，目標價分別為26元及48元，均予「買入」評級。富瑞指，利率見頂改善本地地產股前景，料2024年樓價大致維持穩定，且料因提早減息而出現小幅上漲。核心資產老化、人口流入將支撐樓宇需求，惟大業主則面臨兩難，包括投資不確定性及失去競爭力的風險。

　　摩根士丹利恢復新世界(00017)評級「減持」，目標價10元。大摩指，減債為新世界估值重估重要因素，但面對高息環境，過程維持緩慢。雖然資本開支顯著下調，但同時出售新創建(00659)後，亦缺乏經常性收入支持派息，加上本港物業銷售維持疲弱，可見資本化率大幅低於同業風險。料新世界2024財年淨利息現金支出維持高位，期內現金流似乎維持負數。此外，股息率6.9%，亦低於同業平均7.6%。

葉尚志：樓市仍受制多個因素且減息未落實　地產股未可部署

（葉尚志facebook截圖）

　　第一上海首席策略師葉尚志認為，美國自去年3月不斷加息，加到現在已接近見頂，利率有機會回落確為地產股消除其中一個不利因素，不過樓市除受利率影響外，亦受樓價走勢、經濟情況及市民置業信心等影響，且無論美國及香港都未正式開始減息。雖然美國一旦減息，本港料會跟隨，但在減息未落實，以及其他影響樓市因素未見好轉下，地產股暫未可開始部署。

　　地產股今日普遍上升，恒地升3.36%收報23.05元，新地升3.4%報80.6元，長實(01113)升1.74%報38.05元，新世界升3.41%報11.52元，信置升0.77%報7.84元，恒隆地產(00101)升4.21%報10.9元，嘉里建設(00683)升2.99%報13.08元，九龍倉置業(01997)升1.46%報24.35元。銀行股亦隨大市向上，惟升幅溫和，滙控(00005)升0.74%報61元，渣打(02888)升1.21%報63元，中銀香港(02388)升1.24%報20.45元，恒生(00011)升0.58%報86.15元，東亞(00023)升1.43%報9.23元。