【內房攻防】越秀地產供股限期將至供得過？大行籲吸五國企內房

2023-05-22

　　越秀地產(00123)於4月20日宣布供股，引起市場極大迴響，股價在當日復牌後急跌11.63%，其後維持疲弱走勢。按照越秀地產公布的供股時間表，如果想供股的投資者，須於5月25日或之前繳付供股股款，6月2日公布供股結果。6月6日開始，投資者可買賣已繳足款項的供股股份。

(越秀地產網頁截圖)

　
越秀地產按9元100供30 所得淨額83億作投資

　　越秀地產早前宣布按100供30基準供股，認購價每股9元，較前收市價12.56元折讓約28.3%；所得淨額82.99億元，用於大灣區、華東地區核心城市和其他重點省會城市之進一步投資，並用作營運資金。

　　越秀地產亦與聯席包銷商就建議供股訂立包銷協議，聯席包銷商包括中信里昂證券、高盛亞洲、摩根士丹利亞洲、星展亞洲融資及中國國際金融香港證券。公司向聯席包銷商承諾，不會於供股股份上市90日內授出或出售任何購股權。大股東越秀現持約39.78%已發行股份，承諾悉數供股。

　　越秀地產其後公布，接獲持股19.9%的第二大股東廣州地鐵的全資附屬公司發出具不可撤回承諾，將悉數承購供股股份，並於截至5月29日全日收市為止，不會轉讓或以其他方式處置任何現有廣州地鐵股份，或就任何現有廣州地鐵股份，設立任何權利、權益、優先權或任何其他產權負擔。

曾以越秀房託基金單位實物分派方式派特別股息

　　另外，越秀地產表示，早前以越秀房託(00405)基金單位的實物分派方式派發特別股息，考慮到預期將根據供股發行的供股股份總數，預期集團持有分派予合資格參與實物分派股東的基金單位總數將為約2.5億個基金單位。集團將於實物分派完成後，就集團持有分派予合資格參與實物分派股東的實際基金單位數目另行公告。

　　享有實物分派權利之股份於聯交所的最後買賣日期預期為今年6月7日，釐定股東參與實物分派資格的記錄日期為今年6月13日。假設供股完成及實物分派基金單位為上限數目，越秀地產所持股權由目前約42%，降至約36.83%。該集團預期實物分派不會對越秀房產基金的業務及經營產生任何重大負面影響。

4月銷售額133億人幣升6%

　　經營狀況方面，越秀地產公布，連同合營及聯營公司在內，4月銷售額133.1億人民幣，按年增長約6.3%，銷售面積約39.58萬平方米，升31.1%。該集團指，今年首4個月銷售額571.64億人民幣，按年增長約1.17倍，銷售面積約166.88萬平方米，升90%。累計合同銷售金額約佔今年年合同銷售目標1320億人民幣的43.3%。該集團指，4月收購3幅地皮，分別為2幅住宅及1幅商住用途，分佔27.73%至95%股權，實際權益的土地價款約21.2億人民幣。

　
花旗：越秀地產供股增購買機會

　
　　花旗在越秀地產公布供股消息後發表研究報告，預期公司的負債率將於今年12月下降12%至47%，公司將蓬勃發展，其資產負債表亦將溫和擴張，在長遠而言，越秀的盈利將能抵銷供股所帶來的稀釋，2023及2024財年的每股盈利預測分別稀釋14.5%及23.1%。

　　該行表示，供股將會增加公司的購買機會，有助增加公司的市場份額，保持其競爭力，其2023財年的銷售或超出其原先目標的6%，料其第二季的表現強勁以及來自今年新增土地的貢獻。

溫傑：越秀地產「港鐵模式」發展前景樂觀

　　今日《開市Good Morning》請來凱基亞洲投資策略部主管溫傑，他認為有央企背景的越秀地產，面臨的政策風險相對較低，集團母公司為廣州地鐵，未來在地鐵沿線及大灣區可發展「港鐵模式」，即是在鐵路站的上蓋興建樓房，藉此提高盈利能力，前景較樂觀。至於供股的問題，溫傑指越秀地產供股只用作進一步投資及併購，並非集團有重大財政困難而宣布供股。他續指，集團沒有一刀切批股，攤薄股東權益，今次投資者可選擇供不供股，做法較公平，投資者若看好集團未來發展，建議選擇供股。

　　部署方面，溫傑指越秀地產股價持續受壓，主要因為市況走勢偏弱，供股的消息亦讓不少以買股票來收息增值的投資者卻步。不過，隨住內地房企競爭性逐漸減少，集團亦不斷與其他房企合作發展，為長遠收益帶來幫助，持貨者無須急於離場。越秀地產今日收市升0.88%，報9.12元，該股成交約2196萬股，涉資2.00億元，盤中高見9.13元，最低見9.02元。

越秀地產自4月20日宣布以每股9元進行100供30後，股價持續跌至供股價才喘定。

(經濟通HV2報價系統截圖)

摩通：長倉可操作中海外

　　越秀地產供股的消息固然震撼整個投資市場，而內房股今個月初的走勢同樣沒有起色。摩根大通發表研究報告指出，內房板塊於上周跑輸大市，並重申板塊料次季繼續跑輸大市，並維持低迷，除非出現預期之外的強勁政策放寬，或銷售及宏觀數據改善。不過，該行認為，5月市場銷售料按年仍錄增長，惟6月料轉跌，由於基數較高，基於短期缺乏正面催化劑，下一個潛在入市機會有待第三季。

　　摩通認為，近期國企內房股價主要受市場情緒影響，而非特定公司的基本面，加上市場份額繼續增加。因此建議趁低買入優質國企內房或物管股，如華潤置地(01109)、中海外(00688)、保利物業服務(06049)、中海物業(02669)和華潤萬象生活(01209)。

　　摩通亦稱，目前由於內房處於交易區間下限，建議耐心等待反彈，以短倉操作民企內房或不良的股票。現時短倉操作風險或太大，因難以把握潛在積極催化劑時機。

　　摩通認為，以相似風險水平的公司作配對交易(Pair Trade)，可能提供更好的風險回報，建議長倉操作中海外，短倉操作萬科(02202)(深:00002)。該行提到，自2023年第二季以來，中海外股價已下跌3%，而萬科H股則跌10%。

　　內房股今日普遍上升。龍湖(00960)升2.54%，報17.78元；潤地升0.47%，報32.25元；中海外跌0.33%，報17.88元；碧桂園(02007)升1.91%，報1.6元。物管股方面，華潤萬象生活跌0.81%，報36.7元；萬物雲(02602)升0.69%，報29.1元；碧桂園服務(06098)跌0.3%，報9.91元。