2017-01-11

【蘇民峰雞年預測】股市先升後跌買樓等到2018

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【樓市篇】樓市無投資價值宜靜候至2018

　　資產九成為樓和舖的蘇師傅，已看淡樓市3年，去年仍呼籲投資客買樓可免則免。惟2016年樓價跌不下，甚至倒升，政府11月將住宅物業印花稅劃一加至15%，可是樓價仍然繼續升，年尾更創新高，12月份中原城市領先指數報146.3點，創64周新高，按年升7.66%。

　　蘇師傅曾經說過2016年樓價若下跌可繼續等待，不跌就可入手，蘇師傅一年後總結，「依家都唔知佢叫跌定唔跌，如果當佢唔跌，唔跌就要買。政府加辣後，要睇吓成效如何，其實依家有好多細價樓賣唔郁，加辣打擊兩類投資者，第一，而家手頭上有樓嘅人唔會買；第二，如果有層樓收緊租，賣咗出去再買，要比15%印花稅，又唔會買。」

蘇師傅指現時買樓需求兩極化，市場對3,000至8,000萬的中價樓需求不大。

辣招拖延樓市難爆煲

　　他直言摸不清現在的樓市升跌，「我都唔知點算，人算不如天算」，他狠批政府加辣讓投資者看不清市場價值，「如果唔係搞咁多垃圾嘢，樓價一早跌咗啦，又3年後先可賣樓（額外印花稅），又加到15%（住宅物業印花稅），香港邊有試過一路升咗咁多年啫，出咁多辣招樓價有冇跌過？根本就係拖延爆煲嘅時間。」他認為政府一早應要撤辣招，讓市場進行調整，「依家根本無『市場價』，如果樓價流動得快，好快知市場價，樓價好快會到頂，但愈搞得多、愈拖得耐就愈累得多人！有樓嘅人又唔賣出，即係市場除咗發展商無人知價，佢哋咪亂開價，搞到3萬蚊呎都要買。二手樓又無人放，就算想放都要等3年，變相所有人都儲埋喺自己個袋入面，邊有漏到出嚟？」

　　蘇師傅認為香港或已像台灣一樣出現滯脹（Stagflation，即物價上升，經濟停止增長），現時不是投資買樓的好時機，「樓現在已無投資價值，自住就無辦法一定要買。買層2億的樓，租10餘萬，擺銀行造定期都好過買層樓。」他看到現在買樓需求兩極化，「好貴同好便宜的好多人買，3,000至8,000萬那些無人買，市場無咗呢批人。豪宅租金都直插，無咗租務市場，根本全世界也無咗呢批有錢人。」他現在寧願手持現金，不作投資，靜候2018年再入市。

舖市追過龍蝕讓救急

　　蘇民峰長年持有中環4個舖位，以及尖沙咀利時商場6個舖位，現時他沒有打算再買入新舖，「舖市你話佢跌又唔係跌，升又唔係升，因之前舖位炒過龍，現在通街都蝕讓舖位，就連中環、西環等旺區都蝕超過5%至10%，好誇張，啲人追到過晒龍。」

　　本港零售數據持續疲弱，就連從前人流旺的尖沙咀利時商場，他都要減租止蝕，「無客就一定減租，其實不存在業主亂加租，租客大可以選擇不租，所以一定要有個市場係到，係咁多就咁多。」不過，蘇師傅位於中環的街舖仍有水位加租，「度度市場唔同㗎嘛，中環有舖租俾人做茶餐廳，1,600平方呎，租緊95,000蚊，成條街都無咁平。」

　　樓無投資價值，舖又如何？「舖都有正常成交，但諗唔明釐印稅做咩要加到8.5%？點可能控制到市場，樓就話驚人冇得住，舖關你咩事？依家連舖市都跌到一仆一碌，人哋要計成本先買，加稅簡直係掠水，對寫字樓、工廠都無意思，影響晒成個經濟，無人賺到錢邊有人使錢？」蘇師傅推測零售業將見底，並會在低位徘徊，直至2019年才有轉機。

美國加息影響輕微

　　美國踏入加息周期，預計今年將會加息3次，數口精的蘇師傅計計數，「加得幾多啫，加3次，即係夾埋1厘，總數3厘都未夠，影響好輕微。計埋個銀碼，1,000萬加1厘，1年即係10萬，除開1個月都唔夠1萬，普通人都係借500萬啫。美國好難加到3、4厘，如果加到咁多就唔好買樓啦，擺係銀行買債好過。」

Source: 《iMONEY智富雜誌》