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07/02/2024

各類型銀主盤的來源

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    湯文亮

    在澳門出生、長大的湯文亮,1969年中學畢業後來港入讀浸會書院,一年後遠赴加拿大求學,1976年回港,與胞姊廖湯慧靄女士及胞弟湯子亮先生合組公司,後來演變成「紀惠集團」,2018年初更上了福布斯榜(香港區),排行第25。湯博士經常在網上及報章發表文章,網上點擊率超過20億人次,湯博士已經寫了九本著作,包括紅極一時「細價樓爆煲論」。2016年,香港浸會大學頒發了「榮譽大學院士」給湯博士,以彰顯其傑出的企業家精神及領袖才能。

    樓市亮話

    本欄每周三更新

  在政府半撤辣之後,市場上多了很多銀主盤成交,原因是買家不用付辣招稅,自然可以加多些少樓價,而做銀主的財仔見有人出價,即使要蝕多少都會將銀主盤賣走,擔心如果唔賣,他日可能會蝕得仲多。
 
  有心水清的人發覺,今次銀主盤的分布很平均,以住宅來說,豪宅、大中小型單位,甚至納米樓都有。以量來說,當然是小型單位及納米樓最多,畢竟那些單位可以做九成按揭,如果在樓價高峰時買入,早已資不抵債,若唔按時供樓,一定會被財仔沒收,變成銀主盤之後出售。但是他們不明白,點解大型單位及豪宅都有銀主盤。

 

近期住宅銀主盤的分布平均,豪宅、大中小型單位,甚至納米樓都有。(Shutterstock)

 
  由於有逆周期措施,超過2000萬的大型單位及幾千萬至億億聲的豪宅、舖位、甲廈等,最多只能承造四成按揭。借貸比率咁低,點解仍然會有銀主盤?如果正常發展,當然不會出現銀主盤,但不少業主見借貸比率咁低,於是申請額外貸款買債券,再用所買債券擔保貸款,賺取利息支出倍數的息差。不過,有一些被認為是十拿九穩的債券最後違約,債券持有人不但收唔到高息,還要籌集資金填氹,否則借貸比率就會上升至六、七成,大大超出金管局逆周期措施要求。如果籌唔到錢,那些豪宅、舖位、甲廈等就會變成銀主盤。嚴格來說,銀主在金錢上不會有很大損失,但就會失去了一個大客。
 
  股票連續下跌,不少大藍籌的股價下跌超過六成,有很多大型單位業主都會買股票投資,但愈買愈跌,令到他們的債務加深,適逢銀行將物業估價降低,有不少大、中型住宅單位業主被call loan,如果還唔到錢,那些物業就會變成銀主盤。其實,即使銀主盤增加,亦不是甚麼大不了的事,因為令到物業變成銀主盤的原因並不是結構性轉壞,甚至有機會走出陰霾,倘若銀行稍為放寬按揭,銀主盤的數目就會減少很多。

 

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