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29/12/2021

物業投資者如何掌握通脹步伐

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  • 湯文亮

    湯文亮

    在澳門出生、長大的湯文亮,1969年中學畢業後來港入讀浸會書院,一年後遠赴加拿大求學,1976年回港,與胞姊廖湯慧靄女士及胞弟湯子亮先生合組公司,後來演變成「紀惠集團」,2018年初更上了福布斯榜(香港區),排行第25。湯博士經常在網上及報章發表文章,網上點擊率超過20億人次,湯博士已經寫了九本著作,包括紅極一時「細價樓爆煲論」。2016年,香港浸會大學頒發了「榮譽大學院士」給湯博士,以彰顯其傑出的企業家精神及領袖才能。

    樓市亮話

    本欄每周三更新

  有很多人心中有一條定律,壓止通脹是很容易,只要加息就可以,因為加息可以吸引市民購買的意欲,轉而將現金放在銀行,購買力下降,通脹就會消失,但是如果加息,那些人心中的定律就會改變,加息代表貨幣貶值,物價會因為貨幣貶值而上升,並不是區區一兩個%利率就可以補償,反而會加大購買力,通脹不但不會因為加息而下降,反而會飆升,而利息上升又會確認物價上升,代表通脹加劇,要繼續加息壓止通脹,換句話說,加息不但沒有壓止通脹,反而與通脹結伴同行,雙雙邁向高峰。

 

(iStock)

 

  不少人會發出疑問,利息與通脹又如何停止上升,到了購買力被消耗得七七八八時,市民明知物價會上升都冇能力購買,到那時候,物價就會回落,尤其是那些奢侈品,會出現一個賤物鬥窮人的現象,到日用必需品的售價回落,通脹就可以說正式消失,政府亦可以對市民說,加息令通脹回落,就會開始考慮減息來刺激經濟,周而復始,市民如果未能掌握利息與通脹步伐,一生積蓄就會化為烏有。

 

  周而復始就是一個結果,如果知道結果,就應該用相應辦法來得到最大利益,物業投資者做法與一般市民有所不同,他們會在利息低迷時候出售手上部分非優質物業,因為物業在低息環境下,物業價值已經充分發揮,利息上升,樓價就會下跌,如果不出售一些物業,當樓價下跌,不但沒有資金購買別人的優質物業,甚至要出售自己的物業。

 

  當利息上升到一個不合理水平,樓價亦會下跌至一個不合理水平,有經驗投資者就會趁機買入一些優質或者是有戰略價值物業,雖然可能在利息與租金收入上有所損失,但物業價值亦被嚴重低估,物業投資者所追求的是物業升值,而非租金與利息差額,不過,這只是理論,就算知道結果,大多數人都不會實行,代表大多數人都不能掌握通脹步伐。

 

 

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