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24/04/2023

港樓未來睇法

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    止凡

    草根出身,普通打工仔,並非金融財經界人士,閒時在個人網誌分享有關價值投資及財務自由相關知識,不談投資貼士,不追逐市場,網誌瀏覽量數以百萬計。曾舉辦投資工作坊,接受多個媒體邀請作訪問、講座等,現為財經雜誌專欄作家,曾出版多本財經著作。

    財識兼收

    本欄逢周一更新

  年輕人是否繼續適合在港自置物業呢?高息令供樓壓力不輕,又令樓價難升,未來利息會否下調呢?港樓未來1-2年走勢如何?

 

  上周五,匯君三周年Q&A live第二晚,部分問題關於香港樓市,相信不少網友都會關心,匯君兄的回應亦頗獨到,值得分享一下。

 

問題:年輕人是否繼續適合在港自置物業呢?高息令供樓壓力不輕,又令樓價難升,未來利息會否下調呢?

 

  自置物業與否是最不應該回答的問題,因為發問者或回答者多純以投資角度考慮,但其實自置物業與否,除了投資因素外,還有很多個人考慮因素。

 

  若物業是一家人自己住的,可能得到投資以外的好處,例如裝飾自己屋企的情趣、一家人相對穩定地生活,家庭狀況又會影響工作表現,間接影響收入。租樓則可能一兩年便需要搬一次,有機會煩惱一點(當然,另一邊廂,租樓則比較靈活,流動性高,沒有供樓負擔,因為工作不穩可以立即轉租便宜一點)。類似這些都是投資以外的考慮,十分個人化,人人喜好不同,很難替其他人決定。

 

  至於利率,若考慮置業,不應該預期未來利率很快會下調,若利率維持高位一段時間,自己是否能應付供樓壓力呢?其實,利率不是唯一影響樓市因素,匯君自己曾做了一個model,利率對樓價的確有影響,但還有別的因素影響著。例如一個地方的租金,它代表租客的支付能力,某程度上代表當地經濟動力與經濟活動,亦對樓價有很大影響。

 


(資料圖片)

 

問題:港樓未來1-2年走勢如何?

 

  多次強調未來難以預測,但匯君也分享一些近期看見的事實。

 

  1. 美國多次加息,香港雖然沒有跟足,但供樓利息的確比以前增加了。

  2. 發展商新盤銷情不像以前般爽,不少新盤不能清貨。

  3. 新盤出現真減價,過去的減價可能是先加後扮減,算是谷銷情的噱頭。

 

  因此,暫時看不見港樓未來1-2年會大升。另一邊廂,因為過去三年港樓跑輸全球樓市,加上近排港樓再跌一跌,相對上,若沒有突發災難性事件,再大跌機會又不大。

 

問題:港樓長遠發展如何?

 

  對任何市場,不要諗得太長遠,與其諗港樓長遠發展如何,不如諗自己長遠發展如何。例如,你本身有置業需要,今天決定買樓,即使不幸貴買了三成之多,倘若你自己未來長遠收入翻個十倍也不止的話,那三成溢價對你來說根本不是大問題吧。所以匯君經常說,很多問題是受個人處境因素影響,先處理好自己更理想。

 

  跟上次差不多,小弟應該會把當晚更多的金句發文記錄一下,好讓網友日後回味。大家不妨到小弟Patreon瀏覽第一晚live的金句。

 

  相關文章:https://www.patreon.com/posts/81739860

 

 

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