17/07/2024
消委會拆解裝修疑問!裝修哪些間隔不能改?判別結構牆3個Check Points!梗廚改開放式廚房、圍封露台得唔得?
除了結構牆外,私人住宅單位內還有其他地方不能隨便作出改動,包括防火牆、大門、防火門、窗戶及管道等。
改動單位時可能受到法例規管,因此在展開室內裝修工程前,業主應先徵詢訂明建築專業人士的意見,確保工程的可行性,以確保符合《條例》及其附屬法例的規定。另外,亦要留意大廈公契及其他相關檔有否訂明任何限制,例如是需要預先徵求業主立案法團或物業管理公司等的同意。
7種常見私人樓宇單位間隔改動
消委會整合7種常見的私人樓宇單位間隔改動,探討其可行性及改動要求,正考慮改動單位間隔的業主不妨參考。
1. 「梗廚」改成開放式廚房
現時部分家庭未必經常煮食,所以或會選擇拆除圍封廚房的牆及門,擴大客飯廳面積。然而,圍封廚房的牆身可能是結構牆,拆除後可能影響大廈結構,也將失去耐火效能,在火災時無法阻擋火勢蔓延。
(圖片來源:消委會網頁)
根據《2011年建築物消防安全守則》(《守則》),廚房和單位大門需要設置防火間隔牆及防火門作保護,開放式廚房須在單位內及公用部分安裝指定消防裝置,並進行定期年檢。如大廈本身沒有設置消防花灑系統,將原有「梗廚」改為開放式廚房的可行性較低。
根據《守則》規定,開放式廚房須符合以下5項要求:
• 單位內須裝設煙霧感應器,並連接至大廈的消防控制儀表板;
• 單位外的公用部分須裝設煙霧感應器,並連接至大廈的消防控制儀表板、大廈公用的消防警報系統及消防處的消防通訊中心;
• 開放式廚房範圍須裝設消防花灑頭,並連接至大廈的消防控制儀表板、大廈公用的消防警報系統及消防處的消防通訊中心;
• 單位的大門附近須設有一幅不少於600毫米並具防火功能的牆壁,以隔開開放式廚房;
• 若單位內置樓梯,須在開放式廚房範圍的邊緣安裝隔煙屏障。
2. 圍封露台
部分業主會將露臺圍封並納入室內空間,以增加屋內面積,然而這樣的做法將違犯條例規定,不被豁免計入總樓面面積,因此,環保露台或工作平台不可安裝窗戶或被圍封。
如圍封工程涉及早年落成樓宇的陽台或非環保露保,則需要考慮樓宇結構荷載、通風、照明及採光等因素,任何街道上方的露台不能改裝以用作工場、儲物室、廚房、浴室或廁所等用途。此外,更改樓宇用途有機會牽涉地契條款、分區規劃圖及大廈公契等,或須諮詢法律意見,並向地政總署及規劃署遞交申請。
3. 加建閣樓
涉及增加樓面面積和樓宇結構荷載,可能會影響大廈結構及超出大廈的可建總樓面面積。
若經評估後認為單位適合加建閣樓,便須由認可人士及註冊結構工程師向屋宇署呈交建築圖則,獲得批准及同意後才可由註冊承建商進行。屋宇署主要審核的事項包括發展參數、結構安全、消防安全、環境及衞生和相關規例的要求,亦會將圖則轉介至其他相關部門,由他們就其關注或規管的範疇進行審議。如圖則無法滿足相關要求,則不會獲批申請。
4. 改動廚廁或房門位置
在改動室內門口位置時,要考慮相關工程會否涉及改動結構牆或有耐火作用的牆,以及改動後的門口位置會否影響逃生路徑;另外,改動門口位置或會影響樓宇設備,例如電線、水喉、渠管及防水層等。
根據《建築物(規劃)規例》,廚房須符合天然照明與通風要求,而廚房亦須符合消防安全要求。此外,改動廚房和廁所的位置涉及渠管安裝、接駁水喉及鋪設防水層等工程,改動渠管亦要符合現行法例所要求的物料、安裝與接駁方法及渠管斜度等。如因窗戶和渠管改動而在樓宇外牆開孔和加厚樓板,則有機會影響大廈結構。
5. 拆卸間隔牆
如需要拆卸單位內的牆身,建議先由訂明建築專業人士確定該牆身是否屬結構牆或有耐火效能,拆卸非結構牆一般不會影響大廈結構安全,但仍須符合《條例》就天然照明及通風等規定的要求。
6. 加建間隔牆
由於加建牆身或會增加樓宇荷載,訂明建築專業人士會評估現時的樓宇結構能否承托加建的牆身。另外,豎設間隔牆亦須考慮改動後會否影響逃生路徑,以免在火警發生時危害住客的安全。若加建房間為睡房,須同時符合天然照明與通風要求。
7. 改裝窗戶
進行改裝窗戶工程要先查閱屋苑或大廈公契能否改變樓宇外觀(包括窗戶規格等),並獲得大廈管理公司的許可。
視乎有關的窗的大小、高度及與地面的距離,有關工程可屬小型工程,需要委任訂明建築專業人士及/或訂明註冊承建商進行;或屬根據《條例》的規定,須委任認可人士及註冊結構工程師,向屋宇署呈交建築圖則,獲得批准及同意後才可進行。
詳細資料可瀏覽消委會網頁。
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