港府今季停推住宅地，惟大行連番唱淡樓價，地產股仍買唔過

2024-01-05

　　本港去年樓價跌逾半成創近7年新低，樓宇買賣宗數亦創33年新低，花旗及大摩近日先後唱淡本港樓價，料今年再跌一成，其中花旗更下調多隻地產股評級至「沽售」，令地產股連日下挫。縱使政府昨日(4日)指今季不會推出住宅地及商業地招標，但今日(5日)地產股除信和置業(00083)及九龍倉置業(01997)獲大摩上調評級逆市造好外，其餘仍普遍下跌，看來仍買唔過。

（信和置業母公司信和集團網頁截圖）

政府今季停推住宅地及商業地　業界：決定正確免資源浪費

　　政府昨日公布本財年第四財季(2024年1至3月)賣地計劃。發展局局長甯漢豪在記者會上表示，不會推出住宅地招標，由於首三季所提供私人住宅數字已達標。另考慮到目前商業樓宇空置率較高，季內續不推商業地。連同本季度將有8個私人發展及完成契約修訂項目，合共提供約1630個單位；以及邀請房協接手的荃灣油柑頭「首置」項目佔1940伙。計及不同來源，第四財季預計可提供約3570個私人住宅單位。計及首三個財季可提供約7960個單位，佔全年目標1.29萬伙約89%。另外，政府季內推出元朗創新園工業用地，佔地3.2公頃，提供16萬平方米樓面。

　　中原測量師行張競達認為政府今季不會推出住宅地及商業地招標決定正確。現時樓市市道差，息口高企、樓價下跌等影響發展商的投地意欲，早前接連有地皮流標，既然全年預計供應量已接近年度供應目標，暫時停止推地未嘗不是一件好事。由於土地屬珍貴資源，現時經濟復甦情況不似預期，樓市下跌，政府因應環境推地或暫停推地，可以避免造成資源浪費。萊坊高級董事、估價及諮詢部主管方耀明認為，政府最後一季推地都會偏向比較保守，始終利息高企，發展商開發項目財務成本高，就算現在推住宅地，發展商入標態度都會非常保守。

中原CCL連跌7周共4.4%創近7年低　去年樓宇買賣宗數創33年低

　　樓市的確未見太大起色，中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指，中原城市領先指數CCL最新報147.21點，按周跌0.93%。港股走勢持續疲弱打擊市場信心，二手成交多為低價，影響樓價繼續下跌。CCL連跌7周共4.37%，創359周(近7年)新低，重返2017年2月中時水平，指數較2021年8月191.34點歷史高位跌23.06%。以正式買賣合約日期計，指數與2022年底相比，2023年全年CCL跌6.37%。

　　楊明儀稱，政府今季不推住宅及商業地皮，對本地二手樓價影響將於2024年1月下旬公布CCL才開始反映。隨著息口見頂及憧憬減息，加上政府推出一系列措施救市，近期二手成交增加，短期樓價跌幅可能收窄。她料今年新春前CCL目標下試146點，現時只差1.21點或0.82%。

　　中原地產近日又指，2023年本港整體樓宇買賣58035宗，總值4779.03億元，較2022年的59619宗及5544.59億元，分別下跌2.7%及13.8%。整體買賣連續2年下跌，宗數創1991年開始有全港數據以來的33年歷史新低，而金額創2013年4562.81億元後的10年新低。2023年整體住宅樓宇買賣登記則錄43002宗及3892.47億元，較2022年的45050宗及4077.23億元，同樣下跌4.5%。宗數創1996年有紀錄以來28年歷史新低，金額創2013年2989.42億元後的10年新低。

花旗料今年本港樓價再跌一成　下調多隻地產股評級至沽售

　　花旗近日發表研報指，預計2024年香港樓價將再下跌10%，這是由於新房降價幅度更大，加上利率環境仍然很高，相信未來開發商將面臨透過降價來提高銷售。對香港房地產行業維持看淡態度，由於過去幾個月市場預期大多轉為負面，2024年的股價表現將取決於在房地產市場長期疲軟的情況下，其自由現金流的波動性，以及他們的派息意願，能提供最高自由現金流可見度和穩定股息前景的公司將跑贏大市，而擁有大量資本支出計劃和高負債率的專注於住宅的公司應該落後。

　　花旗表示，首選買入領展(00823)、九龍倉置業及置富產業信託(00778)，預期新世界(00017)及恒地(00012)在今年主題下將受到最大影響，將新世界評級由「中性」降至「沽售」，目標價由13.85元降至9.2元；恒地維持「沽售」評級，目標價由18.3元降至17.8元。而置地、希慎興業(00014)、恒隆地產(00101)和嘉里建設(00683)也都處於負現金流狀況，但股價表現仍可能嚴重影響管理層派發股息的取向。另將九龍倉(00004)和港鐵公司(00066)的評級下調至「沽售」，其中港鐵目標價由47元大降至26.5元。

大摩料今年本港樓價跌一成　惟上調信置九置評級至增持

　　摩根士丹利指，今年地產股板塊面對高息及宏觀疲弱環境似乎會持續，料今年樓價、寫字樓租金分別跌10%、5%，零售租金則料升3%。為反映市場下行周期因素，普遍擴大本地地產股每股資產淨值折讓預測，並調整目標價，由上調9%至下調36%不等，其中信置及九置評級均由「與大市同步」升至「增持」，信置目標價由9元升至10元，惟九置由40元降至29元。大摩指，信置在住宅市場下行周期中定位良好，擁強勁淨現金流以支持其較高的利息支出及股息，並在地價較低時吸納土儲，而上調九置評級，因偏好零售多於其他板塊。

　　另大摩預期，長實(01113)及恒隆地產派息將持平，九置、置富產業信託(00778)、冠君產業信託(02778)、新地(00016)均會因利息支出上升而削減派息。

陳樂怡：利率高企兼經濟前景不樂觀　地產股不宜吸納

（陳樂怡）

　　信達國際研究部助理經理陳樂怡指，雖然預期美國最快今年3月開始減息，但只會慢慢減，利率料仍偏高，而本港經濟前景不樂觀，潛在買家入市意欲仍低，政府人才輸入計劃及停推住宅地或對供求有些許幫助，但料樓市整體偏淡。事實上，近兩三年賣地情況都不理想，地產商去年推盤也已較審慎，並要減價促銷，但除個別樓盤外，銷售大多未如理想。而在高息環境下，現金流受壓、負債高的地產商，其利息及財務開支令人擔憂。一日經濟未好轉，住宅銷售未有起色，對地產股看法僅中性，不建議吸納，勉強要推介也只可考慮現金流較強的股份如信置。

　　地產股今日普遍下跌，其中新世界、嘉里建設及希慎興業都跌逾1%。