2024-01-31
恒大落幕,內房抬頭?
恒大地產(03333)終迎來了港法庭的清盤令,不少人在討論債權人可以得回多少,其實不用討論,因為恒大在之前已為債權人計過條數。
恒大負債逾2萬億元(人民幣.下同),預計清盤可回收的只有90多億元,恒大給出了預計回收率,見表,即是最多可收回約9%,最少只可收回約2%,至於股東能分回多少?做牆紙好了。
由於恒大產業不少,不少是在國內,亦有不少產業(例如每區樓盤)是由子公司持有,計得數來,怕要四、五年,才計得清。
這個清盤令對恒大期房業主又有甚麼影響?
業內分析認為,不會有太大影響,因為內地有保交樓政策,而且很多恒大樓盤的開發主體都是相對獨立,境外債權人無權處理。值得注意的是,根據最高人民法院公告,《最高人民法院關於商品房消費者權利保護問題的批覆》已於2023年2月14日由最高人民法院審判委員會第1879次會議通過,自2023年4月20日起施行。該批覆中對於商品房消費者在停工樓盤中的權利順位問題,作出明確的司法解釋:即在相應條件下,商品房消費者主張其房屋交付請求權和價款返還請求權,均優先於其他債權。
今次恒大清盤案源起於2022年6月,其時債權人佳盛環球,以恒大欠債8億多(港元)而於港法庭申請恒大破產。恒大之後,多番提出債務重組方案,但到最近連重組方案也沒見到,港法庭才頒令清盤。但在頒令後,仍可以有機會作債務重組的,如仍無債務重組方案,才會踏入拍賣資產進程。
港法庭頒清盤令後,不排除國內債權人也會向國內法庭申請清盤令。
根據恒大最新披露,截至2023年10月末,恒大地產涉及未能清償的到期債務累計約3013.63億元,此外恒大地產逾期商票累計約2059.33億元。截至2023年10月末,恒大地產標的金額3000萬元以上未決訴訟案件數量共計2002件,標的金額總額累計約4707.55億元。截至2023年10月末,恒大地產通過股權轉讓、土地及在建工程轉讓、信託、代持等方式,已完成過戶的房地產項目共計75個。
恒大這些債務問題,一般投資者不會細理,只會關心之後其他內房股會如何。筆者有些愚見供參考。
破產,在社會主義中國中,是不可思議事,因為資產都是國家的嘛。大哥欠二哥的錢,二哥又欠大伯的錢,一家人怎可告上法庭申請破產,有的只是三角債,都是阿爺的,欠便欠唄。但有民企之後,就有破產法了,因為民企告到國企破產,便有國有資產流失的風險。
以前曾有廣東信託破產,但基本上都是家族內事,到融創(01918)出問題,阿爺也是睜隻眼,閉隻眼,幫下,但未破產。但去年中植系出事,有人申請中植系破產,奇怪地,北京法庭受理了,速度十分快。這不禁使筆者想起,中央今時對一些負債大戶,是否不再庇蔭,而是直接走破產程序,寧短痛免長痛,反正個窿太大,無謂浪費國家財力去救。犯上投資錯誤,買入破產股者,只好自食其果,不能賺就笑騎騎蝕就求政府打救。
恒大或其他內房公司清盤了,地盤二折、三折地被拍賣,中央可以怎做?不太爛的地盤就組織財力去買入,買入後做乜?做廉租屋、保障房,反正中國的保障房佔比只約5%左右(黃奇帆話),港的在30%至50%以上。至於太爛的地盤,就推倒再賣地好了,反正都沒有人要。會不會浪費資源?浪費乜呢?反正已是浪費了!
債務重組失敗 面對清盤下場
恒大被頒令清盤,正正告訴了所有內房欠債者,一就用心在債務重組上做好,一就準備接受連串下來的清盤消息打擊。
假如國內的內房債權人也向國內法庭申請欠債內房破產的話,則一次大浪淘沙將會洗去不少無力者、過度借貸者。以後所有企業都應以內房為鑑,不要借過大,不要越過65%的紅線(為何是65%?看昨(30日)文--「中特股」)。
97年之後,港地產商也面臨過借貸過度的危機。但之後港地產商學精了,不過度借貸,所以在2008年的雷曼爆破,帶來的環球金融風暴中,也站得穩。
為甚麼昨文謂會買龍湖(00960),因為它的債已還得差不多,它建的樓也是國內有口碑的。至於買碧桂園(02007),因為管理層有心還債。不過仍未買,因為昨天兩隻都跌了嘛!
(投資涉風險,每投資者承受風險程度不一,務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)
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