2023-05-16Text: Kennis Wong
消委會 | 物業管理費不斷加！原來最多用喺呢3方面！消委會8大建議增透明度
香港出名樓價高企、貴絕全球，一班「上車族」買到心水單位後，除了每月供樓，還需繳交管理費！作為業主，很多人都未必會關心大廈管理事宜，一旦去到物業管理費不停上漲，到時才來關心可能就太遲！
你知不知道自己每個月的管理費開支項目是甚麼？消委會的調查顯示，「員工薪金及相關開支」是佔40.4%，即是你繳交的管理費有4成都是用作出糧給保安員等，其次就是「維修及保養相關費用」（27.7%）及「清潔相關費用」（10.8%），而受訪業主每月支付的管理費介乎$200至$3,700，足足佔家庭收入7.4%！管理費不斷加，但又難以知道錢往哪裏去，消委會今個月提出8大建議，讓業主們由這刻開始，慢慢了解自己物業的管理事宜！
物業管理費建議 | 1：買賣單位前列明物業管理費項目，提高透明度！
第一個建議是適用於買賣樓盤前，消委會建議發展商在銷售一手私人住宅物業時闡述業權份數之計算及分攤基準，並展示在售樓書中。各位準買家可能對這一堆數字都一頭霧水，因此發展商亦可在售樓書展示不同類別的開支項目，並提供住宅公共區域和設施的清單及分配詳情。 當業權份數與管理份數的分配不相同時，發展商也應作出明確說明。當準買家了解物業管理費的使用範圍後才決定購入單位，就不會有種「上賊船」的感覺！
（圖片來源：《香港愛情故事》劇照）
物業管理費建議 | 2：物監局建立平台，宣傳物業管理知識
相信大家買樓時，通常關心單位環境、價錢比較多，講到管理費可能真的一無所知。長遠而言，消委會建議物業管理業監管局（物監局）可考慮透過收集本港管理費資料，以設立相關資料庫，透過一些公開平台發放有關資訊，就好像強制性公積金計劃管理局的強積金基金平台等。不過香港每棟樓都有不同樓齡、提供服務等，怎樣讓這些數據變得有參考價值呢？消委會建議物監局可以按樓齡、單位數量、位置、提供的設施和服務、園藝面積、僱用的物業管理人員數量等整合再公布。多了一個平台讓大家了解更多，大家希望開始認識物業管理知識亦不會無從入手！
物業管理費建議 | 3：少數服從多數！大部分業主同意就可修改公契條款
現時一旦要修改公契，就必須100%業主同意才能修改，門檻十分高！消委會建議可參考《公司條例》（第 622 章），容許以最少75%成員親身或委任代表表決（而非持股量）的多數票通過修改公司章程細則的做法，以75%的業權份數作為修改公契條款的參考門檻。不過為免機制被濫用及保護少數持反對意見的業主利益，修改公契的機制應主要針對10年樓齡或以上的物業，並設有嚴格的執行程序及上訴機制。不過辰注意的是，消委會這項修改公契條款建議並不包括關於業權份數的條款。
物業管理費 | 建議4：訂立條文，避免利益衝突！
在屋苑中難免有些大項目需要業主們商討，為減低發展商、擁有超過 30%業權份數的大業主或管委會委員與其他業主的潛在利益衝突問題，並促進物業管理的良性競爭，消委會建議當局在《一手住宅物業銷售條例（第 621章）及/或公契指引中引入以下條文：
● 在售樓書披露發展商與公契經理人的關係。若公契經理人在當期時尚未獲委任，售樓書應清楚顯示將來作出相關披露的時間及方式。
● 在選擇物管公司或其他服務供應商時，須披露他們與擁有30%或更多業權份數的大業主或任何管委員會委員之間的關係。
● 當出現利益衝突情況時，發展商、大業主以及任何管理委員會委員應作出利益申報。在適當的情況下，他／她應退出會議並就有關項目放棄投票權。
● 就大型項目和主要服務內容，採用招標方式招聘繼首位公契經理人任期後下一任物管公司以及其他服務供應商。
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