【FOCUS】美息走勢預測港樓，只見樹木不見森林

　　市場預期美息明年底回落至3%之際，跌至8年新低的港樓，是將「止跌回穩」，還是「遠未見底」，可謂百家爭鳴。以現實理據看，無論是住宅成交連跌四個月，還是「Old Money」一族的新世界（00017）錄20年來首度虧損，乃至香江首富旗下豪華商場十室九空……「看跌」派都似勝算更多。而若對比美樓、港樓的迥異表現，就知僅憑「息口高低」來預測樓價走勢，恐只見樹木、不見森林。

酒店紛求售，新世界見血

　　美國兩大製造業指數PMI及ISM雙雙遜預期，觸發周二（3日）科技股再次大瀉，亦令本月減息50基點的概率升至四成以上，利率期貨更預期明年底降至3%。

位於尖沙咀的長實旗下1881 Heritage商場，逾30個鋪位中僅有3個有租戶。

　　高息固然加重普通市民供樓負擔、阻滯入市意欲，但更首當其衝的，是一眾槓桿高企、現金緊絀的開發商。除了要應付融資成本和淨負債比率雙雙上升，減價去貨施壓盈利，過往閑坐收租者更須直面動輒數十億甚至上百億元的物業重估減值。

　　鑑於此，不難理解近月接連有觀塘悅品海景酒店、海洋公園萬豪酒店、富豪旗下6幢iclub市區酒店、西營盤THE CONNAUGHT酒店等賣盤或擬放售。另一邊廂，即使「潮人聖地」K11 Musea丁財兩旺，仍難改新世界發盈警，預告2024財年勁蝕190億元至200億元，股價短短兩個半交易日累挫15%。此外，同位於尖沙咀的長實旗下1881 Heritage商場，逾30個鋪位中僅有3個有租戶。

住宅量價齊跌，貨尾高企

　　地產業、零售業不復當年盛景，8月住宅樓宇買賣合約錄3654份，連跌4個月至2月以來新低；「量」跌之餘，「價格」跌浪亦錄1997至2003年SARS後樓市最長。中原數據就顯示，全港138個主要大型屋苑，已有近兩成（26個）平均呎價跌穿萬元關口。

未來三四年一手私樓潛在供應高達10.9萬伙，二手市場壓力有增無減。

　　那麼，跌至8年低位的樓價何時見底？息口顯然非決定因素。看看美國，即使30年固定利率抵押貸款利率從本加息周期前的2.65%，一度飆至7.3%（最新錄6.4%），房價仍接連刷新歷史新高，支撐因素包括庫存供不應求、經濟增長強勁、失業率保持低位。

　　以此看香港，樓價未來走勢亦將取決市場供求、經濟前景、就業信心。數據顯示，開發商截至8月底累積一手貨尾量(包括樓花及現樓)逾2.2萬個單位，另未來三四年一手私樓潛在供應高達10.9萬伙，二手市場壓力有增無減。

還看經濟前景和就業信心

　　至於經濟前景和就業信心，30年前GDP傲視北京、上海乃至一眾灣區「細佬」的香港，去年GDP總值（3835億美元）大幅跑輸深圳、廣州，3.2%的增速在大灣區11城市中僅排名尾二。

內地網民調侃，香港過去30年間GDP遭深圳、廣州全面趕超。

　　最值警醒的是，過去資金、人才、技術唯香港馬首是瞻的內地，近年發展突飛猛進，「昔日徒弟」變「最強對手」，此從港人北上消費/就醫，到港商北上設辦公室等，均可見一斑。至於就業信心，近日銀行Call Loan傳聞四起令中小企倍添壓力，即使大如「獅子行」，亦據報新任行政總裁艾橋智（Georges Elhedery）將著手裁減中層職位。

　　想預測港樓前景，與其琢磨美聯儲減息步伐，不如聚焦港府何時有「深化改革」和「落實三中全會精神」的時間藍圖和具體舉措，香港人自己亦惟有重拾拼搏精神，圖強自救。

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